天津新开路项目可行性研究报告.docVIP

新开路可研报告 一、项目概况 3 1、宗地位置 3 2、项目区域在城市规划中的定位 5 3、宗地现状 5 4、项目周边情况 6 （1）交通状况 6 （2）项目周边配套环境 8 5、大市政配套 9 6、项目规控的要点 10 二、市场分析预测 11 1、市场供给与可比项目 11 1.1 市场供给分析 11 1.2 可比项目分析 16 1.3 本案与周边项目价格比较 19 1.4 项目SWOT分析 21 2、市场需求与目标客户 23 2.1市场需求 23 2.2目标客户群 26 3、产品定位与建议 26 （1）可比项目户型配比分析 26 （2）产品建议 32 三、项目开发进度计划及销售计划 34 1、时间安排 34 2、销售收入计划 35 四、投资估算及财务评价 36 1、投资成本预测 36 2、税务分析 38 3、资金平衡分析 38 4、经济效益分析 41 一、项目概况 1、宗地位置 项目地块属于河东区，北依华昌路，东南临新开路，西南靠津山铁路。位于天津站东南1.3公里，距离海河0.5公里。如图所示： 1、区域位置示意图 2、位置详图 该地块由京津城际铁路绿化带、新开路和久福园小区南边缘围合而成。 2、项目区域在城市规划中的定位 该地块已拆迁完毕，并完成三通一平。河东区政府预规划该地区为住宅用地5.6万平米，商业用地1.2万平米。 3、宗地现状 四至范围：该地块为倒三角形，西南由京津城际铁路绿化带、东由新开路、北由久福园南边缘围合而成。 该宗地地势平坦，达到三通一平，且此地块无文物古迹。 该宗地的西南边缘为城际铁路绿化带，新修沥青路石墙子大街将项目与之隔离。 4、项目周边情况 （1）交通状况 华昌道，新开路。 公交907、847、856、7、42、600、35、902、635、23、836、640、827、639等线路。 项目周边规划有地铁二号线经过，二号线计划在2007年通车。一号线已开通，如下图所示： 天津地铁规划线路 项目西面距天津站1.3公里，赤峰桥0.5里，东面距外环线津汉桥8.7公里，距天津滨海国际机场不足10公里。 （2）项目周边配套环境 位处城市中心区，周边建有天津工业大学，天津音乐学院，32中，河东区实验小学，河东一幼等教育机构， 拥有一中心医院北院，华北医院，中新药业，广安大药房等大型医院及药店， 沃尔玛超市，华润超市，国美电器，嘉华国际商业中心坐落周边，其教育，医疗，生活等公共配套设施比较完善。另外距南站CBD商务区，和平路商圈约3公里，区域内商务、商业氛围比较浓厚。 5、大市政配套 周边居住区大市政配套状况： 道路状况：项目紧邻内环新开路， 供水状况：市政供水； 污水、雨水排放：市政排水； 通讯（有线电视、电话、网络）：市政网络； 燃气：燃起管线已铺至地块周边； 供暖：集中供暖。 供电：市政电网。 6、项目规控的要点 可用地面积：680000平方米 总建筑面积:：198100平方米； 居住建筑面积：166900平方米； 商业建筑面积：31200平方米； 住宅容积率：2.98 商业容积率：2.6； 二、市场分析预测 1、市场供给与可比项目 1.1 市场供给分析 （1）天津总供给 2005年天津房地产投资额为327.54亿元，比2004年同期增长24.1％；住宅投资额为234.93亿元，比2004年增长34.1％；经济适用房投资额为28.27亿元，比2004年同期下降17.1％。房地产施工面积为2470.57万平方米，比上年同期增长21.1％；新开工面积为1579.87万平米，比上年同期增长29.9％；竣工面积为1479.22万平方米，比上年同期增长33.5％。 2006年1－6月天津房地产施工面积为2338.27万平方米，同比增长17.3％；新开工面积为569.3万平方米，同比增长15.7％；竣工面积为392.74万平方米，同比增长15.9％。2006年1－7月天津房地产开发投资额为20.816亿元，同比增长21.4％；住宅开发投资额为142.35亿元，同比增长30.6％；经济适用房开发投资额为15.11亿元，同比下降13.1％。 （2）河东区供给量 2006年1-10月份天津共批准预售许可证357个，批准套数为80702套，批准预售面积877万平方米，其中市内6区占批准总量的20%，即175.4万平方米。 2006年1-9月天津商品房预售批准情况 区县 批准预售许可证 批准销售面积 批准销售套数 每套平均面积 个数 平方米 套 平方米/套 和平区 4 119926 791 151.6 河西区 23 510119 3170 160.9 南开区 44 935266 7497 124.8 红桥区 11 245993 2175 113.1 河北区 16