苏州市光福商业项目市场定位报告.doc

目 录 环境篇 一、光福宏观环境分析 5 1.1、地理环境 5 1.2、交通环境 5 1.3、经济环境 7 1.4、政策环境 9 1.5、规划环境 10 1.6、人口环境 11 1.7、文化环境 11 1.8、投资环境 13 二、类比区域宏观环境对比分析 15 市场篇 一、市场概述 17 二、商业市场供应 17 2.1、整体商业供应 17 2.2、各街道商业供应 21 三、商业市场需求 32 3.1、各街道需求调查细表 32 3.2、光福镇需求整体分析 41 3.2.1、经营状况分析 41 3.2.2、人口与业态比值 43 四、商业市场产品、价格分析 46 4.1、各街道产品、价格详细调查 46 4.2、光福镇整体商业产品、价格统计分析 55 五、商业市场客源分析 57 5.1、买卖客源 57 5.2、租赁客源 59 5.3、消费客源 65 六、周边类比区域商业市场分析 67 6.1、优势 67 6.2、劣势 68 七、商业市场特征分析 69 八、商业市场发展趋势 70 项目篇 一、项目概况 72 1.1、项目现状及周边状况 72 1.2、项目SWOT分析 74 二、项目定位 76 2.1、项目产品定位 76 2.1.1、产品档次定位 76 2.1.2、产品业态定位： 77 2.1.3、产品形态定位： 78 2.1.4、产品户型定位： 79 2.2、项目客源定位 82 2.2.1、购买客源定位 82 2.2.2、租赁客源定位： 84 2.2.3、消费客源定位： 85 2.3、项目价格定位 86 产品篇 一、产品规划建议 89 二、产品立面建议 93 三、产品面积配比建议 97 四、项目经济效应 101 一、光福宏观环境分析 1.1、地理环境 光福镇位于苏州市吴中区西部的太湖之滨，西临太湖，东靠穹窿山接藏书镇，南连度假区与胥口镇，北与苏州市虎丘区、苏州高新技术产业区接壤。太湖漫山岛属光福镇管辖。境内有潭山、玄墓山(邓尉山)、西碛山等众多山峰，旅游资源丰富，邓尉香雪海是吴中有名的赏梅之地。 分析：从光福镇地理位置来看，光福镇位于太湖与苏州高新区之间，镇上以及镇周边都有非常多的旅游景点，旅游资源非常丰富。发达的旅游业吸引了很多外地人前来投资，提高了光福镇的商业价值。但目前光福旅游资源还未得到充分的挖掘，其潜在价值很高，因此商业项目在推广过程中以潜在价值为推广主题，是吸引投资客的主要手段之一。 1.2、交通环境 近年来，吴中区按工业化、城市化的要求加快城乡道路的对接，重点建设、改造了木渎镇至光福镇的230省道（原209省道）、吴中经济开发区至甪直镇的东方大道、东山镇至木渎镇的东山大道、木渎镇至苏州太湖国家旅游度假区的环太湖旅游专线公路、吴中经济开发区至浦庄镇的越湖路等五条高等级的大道。 230省道是高新区西部的重要交通干道，南北连接了光福和望亭两个镇，途径通安产业园、东渚科技城和东渚镇区，全线长8.5公里。230省道已于去年完成了路面翻修工程，下一步即将实施道路绿化工程。为了塑造高新区西部重要景观道路，提升全区道路绿化水平。 随着230省道建到了光福，特别是随着光福旅游经济的快速发展，到光福旅游的游客越来越多，以前当地百姓出行还是只有一条中巴线，百姓渴望城市公交能开进光福。2005年5月，吴中公交公司对苏州－光福镇的48辆中巴车进行了收购，城市公交延伸到了光福古镇。考虑到光福是个旅游古镇，为方便沿线百姓和各地游客，还相继开通了吴中公交63路、64路、65路及632路区间车，到光福的交通线由原来的一条增加到了3条。 表一：光福镇公交状况 公交路线 起点站 终点站 起点站首末班时刻 终点站首末班时刻 行车间隔 线路里程 途径 63路 吴中汽车站 光福 05:25~19:25 05:25~19:25 12~18分钟 41公里 东吴南路、东吴北路、吴中东路、迎春路、南环路、盘南路、苏福路、旅游专线公路、230省道、福湖路 632路 光福红木市场 望湖宾馆 05:30~19:30 05:30~19:30 20~30分钟 12公里 福湖路 64路 旅游集散中心 光福 05:50~19:25 05:50~19:25 15~17分钟 32公里 北环路、广济路、广济南路、干将西路、西环路、竹园路、金山路、苏福路、木光路 65路 轮船码头 太湖船餐市场 05:30~19:30 05:30~19:30 15~18分钟 38公里 人民路、人民南路、南环西路、盘南路、苏福路、木光路、穹灵路、木光路、福湖路 分析：近年来吴中区加快了对城乡道路的发展步伐，光福镇的道路交通环境发生了日新月异的变化。230省道的开通再加上原有的苏福路，使得光福镇与新区及吴中区其他乡镇很好的连接起来。吴中公交在光福镇新增的2条交通线路无疑为光