花样年南京花生唐项目销售模式研讨.ppt

* 花样年南京花生唐项目 销售模式研究 2013上海道置投资管理有限公司 出品 * 3 花生唐销售宣传策略 4 项目定位 1 项目介绍 2 销售模式研究 1 项目介绍 1.1 项目简介 ； 1.2 项目各项指标； 花生唐项目位于南京市重点建设的八个卫星城之一的雨花台区板桥新城； 项目总用地面积约5.5万平方米，总建筑面积近10万平方米，拟打造为“高端精品特色商业街区”； 商业高比例自持，自持比例达70%； 用于销售的商业部分总体量为2万多平米，其中9600平米的沿街商铺，11600平米的LOFT公寓。 花样年项目由南京花样年房地产开发有限公司开发并总体运营。 产权年限：40年产权 产权类型：大产权房 容积率：1.2 绿化率：25% 建筑面积：100000平方米 占地面积：55419平方米 项目位于莲花湖畔，与莲花湖体育馆相邻而建，与金地自在城隔新湖大道相对。 项目建筑形态为盒子+步行街。 根据周边住宅分布与项目交通状况，该项目所辖商业辐射圈内的消费主要来自： 1、梅山居住集中区； 2、板桥镇； 3、在建的金地自在城、朗诗绿色街区等。 2 销售模式研究 2.1 调研商铺案例分析； 2.2 销售模式分析； 2.3 利益关联方分析； 2.4 该模式利弊分析； 2.5 该模式的基础条件分析； 我司通过踩盘对该项目进行调研，以所调研的商铺为例进行研究。 商铺面积：138㎡ 销售表价：32000元/㎡ 付款方式：首付50%总房款（即138㎡*32000元/㎡*50%=2208000元）+月供（月供由开发商每月定期支付给业主） 月供：26408元 购物卡：15600元/年*15年=234000元 年投资回报率:[(26408元/月*12月*10年)/15年]/2208000=9.6%+15600元（购物卡） 备注：15年经营权归开发商所有 该模式本质上仍然是返租销售 根据其核算，我方可通过分析判断得出： 1、返租15年; 2、年实际投资回报率为： :[(26408元/月*12月*10年)/15年]/4416000=4.8%+15600元（购物卡） 即： 概念替换 概念重叠 开发商 强力宣传 引导解释 投资者 将还贷月供与投资租金回报重叠 将首付投资替换成投资总额 总投资额低 回报率高 省心 消费者需要的不是便宜，而是便宜的感觉。 商铺 1、快速回笼资金； 2、树立负责任品牌形象； 3、承担长期经营风险； 4、自持比例较大； 1、投资门槛降低； 2、省心； 3、十五年内无商铺经营权与商铺租 金收入； 开发商 投资者 银行 商户 1、解决银行放贷指标； 2、有商铺抵押做保障； 3、有上市公司贷款月供保障； 1、解除了15年内因经营权变更 而导致经营中断的忧虑； 2、统一规划经营，有利于整体商业氛围形成； 3、部分品牌商户可签订长期经营合同； 各利益关联方各取所需： 开发商的利弊分析： 利 弊 1、快速回笼资金； 2、可抬高表价销售，提高销售额； 3、统一经营管理，有利于项目整体商业氛围形成； 4、有利于树立负责人的品牌形象； 1、自持比例高（a、需要引进主力店；b、需要给投资者信心）； 2、长期经营存在不确定经营风险； 投资者的信心 项目有较好的前景预期 开发商有较好的信用支持； 开发商愿意承担长期经营风险； 该销售模式的基础条件： 3 花生唐销售宣传分析 3.1 销售宣传口号 ； 3.2 宣传着眼点分析； 销售宣传口号 1 2 3 4 区位板块 信心提升 投资模式 定位创新 A、十六年上市企业； B、超五成自持运营； C、华润苏果、耀莱成龙国际影城等主力店签约入驻； A、奥南核心唯一10万㎡湖畔综合体； B、青奥会落实交通配套； C、金地自在城、朗诗绿色街区、金域华府、宝钢梅山、板桥街道、雨花软件谷企业、谷里、滨江新城等的人口预期； 宣传着眼点分析 A、只付一半不供铺； 应用范例 资产优化升级 住宅升值空间越来越小，作为投资品亟待优化 储备未来基金 在孩子尚幼的时候，花费150万入手一套花生唐德铺子，等到他大学毕业，能升值为近六百万的聚宝盆，每年几十万的租金将是他精彩生活的保障 保障老年生活 前期仅以50-150万有限投入，退休后，将收获价值200万-600万的黄金热铺，年收益高达15万-40万，一次性转让还可获得高额现金，老年生活足够保障 1、创新导入3.0休闲体验式街区； 2、利用濒临莲花湖的优势，打造集消费、运动、生活、游园于一体的全生态购物公园 花生唐 4 项目定位 Project Orientation 4.1 主题定位 ； 4.2 业态平面落位 ； TEL: 021Tel: 025地址:上海市虹口区欧阳路