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案例二：合肥市 南京市 案例二：合肥市 宏观经济环境评价 6.43 / 100% / 合计 　 0.63 7 9% 3189元/平方米 价格 1.05 7 15% 366万 成交量 0.63 7 9% 411万 供应量 行业面 0.48 6 8% 与其他城市基本一致，地方政策主要针对经济适用房和廉租房 政策金融环境 政策面 0.56 7 8% 一主城、四中心、一滨湖新区 城市规划定位 0.56 7 8% 环城—滨湖—临江 城市发展方向 发展面 0.6 6 10% 华东第二通道枢纽站 重大基础设施 0.75 5 15% 9684 人均可支配收入 0.72 8 9% 455.7万 人口数量 0.45 5 9% 854亿元 GDP 基本面 最终得分 单项得分 权重 指标阐述 影响因素 类别 市场需求环境评价 案例二：合肥市 2.55 0.3 0.75 0.3 0.3 0.3 0.2 0.1 0.3 经济区 2.6 0.3 0.25 0.45 0.45 0.3 0.2 0.2 0.45 瑶海区 2.7 0.3 0.5 0.45 0.45 0.3 0.2 0.2 0.3 新站区 2.8 0.45 0.5 0.3 0.3 0.2 0.3 0.3 0.45 蜀山区 2.85 0.3 0.5 0.45 0.45 0.2 0.2 0.3 0.45 庐阳区 2.85 0.45 0.5 0.2 0.45 0.2 0.4 0.2 0.45 高新区 2.9 0.6 0.5 0.2 0.3 0.2 0.3 0.2 0.6 政务区 2.95 0.6 0.3 0.3 0.45 0.2 0.3 0.2 0.6 包河区 未来发展潜力 未来土地供应 成交占全市比重 供求比 价格 产品档次 配套 区位 综合评分 15% 15% 10% 15% 10% 10% 10% 15% 区域 / 权重 风险评价——宏观环境风险 案例二：合肥市 解决进与不进的问题 5077亩已经列入06年供地计划，未来的供应还将继续放量，在没有外来购买力的情况下，合肥楼市去化速度将再次放慢。 　15060亩 未来土地供应 居民的购房压力偏高。 11.36 房价收入比例 价格受外界因素刺激作用较小，价格一直没有较大增幅。由于供应量较大导致了开发商之间的价格战。另外，近两年的中低价房政策的实施对房价也是一个冲击。 3189 商品住宅均价 已购商品住宅的空置率达到12%以上，浙江一带的投资客进来导致了当地商品住宅的空置率的提高，并且也制造了一些“供不应求”假象。 45.24万 商品住宅空置 作为省会城市， 365.7万商品住宅成交量明显偏低，城市房地产发展还处于一个相对初级阶段，以当地居民自住为主，外来购买力不强。 365.7万 房地产成交量 房地产竣工率逐渐降低，房地产开发周期被拉长，以往几年出让的土地还继续供应，加大了未来的消化压力，容易形成恶性循环。 30.76% 房地产竣工率 房地产投资额占固定资产投资的38.4%，比上海还高。 190.29亿 房地产投资额 居民的可支配收入尚未足10000元，位于长三角城市的最末位，居民的生活水平较低。 9684 人均可支配收入 GDP位于长三角城市的中下游，以“工业立市”发展方向的效果还没得到体现，工业经济的总量和投入还不足。 853.57亿 地区生产总值 评价 指标阐述 影响因素 风险评价——市场供应风险 案例二：合肥市 解决进入哪个区域问题 3.5 1427 63.02 2970 32 工业区，环境较差，住宅升级阶段， 瑶海区 2.1 / 84.83 2840 39 交通便捷、生态环境较好，价格低，发展潜力 新站区 5.1 11393 （住宅1200） 114.03 3350 41 合肥滨湖新城重点开发区，开发档次迅速提升 包河区 4.9 1690 162.09 3200 59 中心城区供应稀少，北部受控制区，未来发展空间不大 庐阳区 2.1 / 92.35 2490 42 房价低，中低档产品居多 经济区 4.4 / 99.65 3450 28 品牌开发企业楼盘档次较高 政务区 2.8 135 81.62 3080 33 外部环境优越，别墅类产品为主，档次较高 高新区 3.4 415 161.75 3370 57 发展早配套成熟学校资源众多 蜀山区 所需销售时间（年） 2006供应 （亩） 板块可售面积（万方） 2005年度成交价格 2005年销售面积(万) 市场特征描述 板块 案例二：合肥市 综合结论 我们通过对合肥市进行了调查，以该城市的宏观经济、房地产各板块市场发展情况作为衡量万科能否进入合肥市场的标准。就合肥目前各方面发展来看，我们认为，选择目前进入合肥房地产市场具有一定的风险。 * * 城市投资机会与分析 ——以合肥、嘉兴为例 目录 一、客