揭开二手房的真价值.docVIP

要买房的小心了！揭开二手房的真实价值！看看下面两张表，你会感叹最近北京楼市之火爆，更令人感叹的是，你只能由衷的感叹中国的经济真的是不能用传统经济理论来解释的。在存在如此多的未售出新建房的情况下，二手房交易却爆发出如此的活力，真是令人赞叹不已。　　　　　　最近房地产界和学术界仿佛也是火爆的不行，大量的理论、数据充斥其中。当所有的数据、理论加上传统经济学分析方式都说明北京的房价必然在未来至少两、三年内呈现下跌的趋势时(好吧，如果你非要问我是什么理论，我想最简单的供求关系决定价格总是很好理解的吧，请问虽然你看到北京不少新楼盘销售异常火爆，但是北京市的未售出新房数量依然居高不下，这如果不是说明供给过剩，那是说明什么呢?)，北京的房价却偏偏以异常坚挺的态势将这些所谓理论击的粉身碎骨，而那些异常疯狂的排队购买50年产权的新房的人们，也仿佛在向这个世界传达着一个信号：北京的房市，从来不缺购买力。于是绝大多数人都陷入了矛盾……路边的卖菜的阿姨跟我说她也知道北京的房价会跌，理由很简单，她说，根据家乡种菜的经验，当某一种菜卖的特别好以至于全村人都去种这个菜然后依然卖的很好而且卖的人买的人都非常高兴的时候，下一年这种菜的下场往往就是烂在地里或者被倾倒在沟里，但是她又跟我说，她刚刚把自己多年的积蓄拿出来为女儿在稍微靠近北京市城区的地方买的房付了首付。再看看网上，无论是任志强还是牛刀，都被一些人追捧，同时被另一些人骂得狗血喷头，仿佛房价到底要涨要跌，北京的房价到底是不是偏高，早已不再是问题的核心，借这个话题发泄一番，骂骂人，发表一下自己的高见，这才是主要目的……　　我在这里不涉及任何理论，不对房价的涨跌做任何判断，因为我根本不知道如何用理论来对北京的房价作出判断。我也不去评论最近的市场高涨是否真实，不去判断到底存不存在开发商把房卖给股东制造热销假象，或者每天50元雇人去扮演抢购这样的事。我要做的是只有一件：从我的亲身经历、中国的特殊国情和现在适用的政策法规的角度，来冷静的分析一下二手房的价值。当然，你看过之后，依然可以在看二手房的时候就在包里放上两万块钱，然后非常爽快的交给房东：“这个房我要了!!”然后再爽快的付给中介3%的中介费，住进这间比附近新房还要贵的二手房。但是，我唯一的希望是，做人，不能人云亦云，哪怕最终证明你是错的，你也必须冷静的分析这个事情，做出自己的判断。我也不喜欢只分析问题不解决问题的文章，如果你能坚持看到最后，我会给出我的思考和对策。　　衡量二手房价值参数之一：剩余的土地使用权年限　　看到这个小标题，大多数人也许就要开始骂了：SB……X@#￥!%，谁会考虑到50年、70年之后的事情，到那个时候，肯定就拆迁了，然后我拿了拆迁补偿，高高兴兴的就去买新房了。如果你真的这么想，说你天真也许有点过，但想说你头脑简单，还是很好举证的。　　首先，明确一个事实：就是大多数人根本就不会考虑这个问题。但是，大多数人不考虑你就不考虑了吗?大多数人就一定是对的吗?　　其次，再明确一个事实：就是当中介带你去看二手房的时候，无非两种情况：其一，如果是商品房，那么他一定这样告诉你：过户之后会办理新的房本，然后你的产权是70年;其二，如果是已购公房，那么他一定告诉你：已购公房从第一次缴纳土地出让金的时候开始计算70年产权，因此你买了这个房，缴纳了很便宜的土地出让金(北京是15.6元乘以建筑面积)，你就有了70年产权。真的是这样吗?我们分别来看：　　其一，商品房。毫无疑问，天经地义，雷打不动的事实就是，商品房的土地使用权年限是从开发商与土地管理部门签订协议，或通过拍卖取得土地使用权的那一天开始算，而不是房子盖好那一天开始算，更不是从拿到房产证开始算，更不是从你买了二手房办理新的房产证开始算。话说到这里，你有那个功夫去琢磨我说的对不对，还不如花上5分钟去看看《城市房地产管理法》……　　其二，现在北京二手房交易中成交量极大的已购公房。对此，法律法规依然清晰：　　1、如已购公有住房和经济适用住房的土地是以划拨方式取得的，即从该楼第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出让年限，其他房屋上市时，依上述办法分别计算使用年限，最终保证同一宗土地、同一栋楼的土地出让年限终止日相同。其中钢混结构、砖混结构房屋，其土地使用年限最高不超过70年;砖木结构房屋，其土地使用年限最高不超过50年。例如：某栋钢混结构房屋1997年竣工，该楼第一套房屋首次入市交易日期为1999年，其土地使用年限=70年-(1999年-1997年)=68年(2067年止)，如该楼第二套房屋于2002年入市交易则：其土地使用年限=70年-(2000年-1997年)=65年(2067年止)　　2、如已购公有住房新占土地是以出让方式取得的，其土地使用年限仍按原《国有土地使用权出让合