地票交易的产权分与制度优化(修改稿)7.docVIP

地票交易的产权分析与制度优化 朱洪甲 （长沙理工大学，经管学院） 摘 要： 重庆市的“地票交易”是土地制度的重要创新。给予地票拥有者城市用地指标的优先选择权、改进地票打包方式实现地票的标准化、将被征地农民纳入地票交易利益分配机制、引入地票交易的类似期权定价的机制和加强地票交易的信息披露可以部分解决地票交易过程中的“双轨制”难题、土地增值收益的分配问题、土地价格的核定问题、地票交易操纵问题、政府的道德风险问题和被征地农民利益被忽略问题。 关键词：地票；地票交易；产权；博弈均衡 1. 引 言 城市化是农业社会向现代社会转变的必然，三农问题是城市化进程无法回避的难题。城市化部分解决了三农问题，但是土地制度是解决三农问题的根本。解决三农问题必须抓住城市化和土地制度改革这两个战略着眼点，化解我国城市化进程中的城市建设用地紧张和农村集体建设用地闲置矛盾。现阶段我国农村采用的土地制度是家庭联产承包责任制，土地所有权归国家所有。这一土地制度在改革开放初期曾发挥过积极的作用，但随着改革开放事业的深入它的不足与缺陷也日益显现（如承包年限过短，拆迁问题，征地问题等）。中共中央十七届三中全会作出的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》提出，要“逐步建立城乡统一的建设用地市场”。作为中国最大城乡统筹“试验田”，重庆在不改变土地权属、不改变现行土地制度的前提下，在全市范围内进行“地票”交易，将农村闲置的建设用地通过招拍挂方式以转让、出租、作价入股、抵押等形式进行“流转”，使固化的土地资源动起来。重庆这种“地票交易”模式有利于城市反哺农村，是土地制度的又一重大的制度创新。 笔者以产权理论和博弈论为分析工具，以重庆地票交易为突破口，对地票交易过程中的利益机制进行分析，希望能为地票交易机制的完善提供一定的理论支持。文章共分为四个部分，第一部分为引言，主要阐述三农问题的实质、土地问题的重要性、农地产权创新的重要性、引出重庆地票制度并介绍文章结构安排。第二部分对地票交易机制和产权进行了分析，主要阐述地票交易的运行机制、地票交易的产权分析和面临的难题、地票交易的制度贡献。第三部分对地票交易中利益主体间的博弈过程进行了均衡分析，通过博弈分析得出地票交易现有制度存在的缺陷及相应的优化措施。最后一部分提出文章结论和建议。 2. 地票交易机制和产权分析 2.1地票交易的运行机制 地票是指包括农村宅基地极其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的城镇建设用地增量指标，是符合一定标准的农村建设用地经打包后形成的用地指标。地票这种用地指标的交易流转就是地票交易。地票交易的供给方是复垦农民，需求方是迫切需要城市建设用地指标的房地产开发商。地票交易在政府搭建的土地交易平台——土地交易所进行。根据《重庆农村土地交易所管理暂行办法》地票交易的运行过程主要包括以下复垦-验收-交易-使用四个环节：（1）复垦。即将闲置的农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业用地等农村集体建设用地，进行专业复垦为耕地。（2）验收。经土地管理部门严格验收后，腾出的建设用地指标，由市土地行政主管部门向土地使用权人发给相应面积的“地票”。（3）交易。在重庆市农村土地交易所开展“地票”交易。所有法人和具有独立民事能力的自然人，均可通过公开竞价购买“地票”。（4）使用地票。在城镇使用时，可以纳入新增建设用地计划，增加等量城镇建设用地，并在落地时冲抵新增建设用地土地有偿使用费和耕地开垦费，但要符合土地利用总体规划和城乡总体规划，办理征收转用手续，完成对农民的补偿安置。征为国有土地后，通过“招、拍、挂”等法定程序，取得城市土地使用权。 2.2地票交易的产权分析 地票的实质就是一种用地指标，这种用地指标是农地产权的组成部分——农地使用权的载体。地票是产生了增加城镇建设用地的资格”和“权利”。 按照目前我国的法律规定，城镇建设用地的增加必须国家下达国家计划指标，将城镇周边非建设用地通过“征用”“平整”后才能成为可以出让、开发的建设用地。拥有地票并不当然地拥有地票所记载的“城镇建设用地”，Tveitdal, Svein. Urban-Rural Interrelationship: Condition for Sustainable Development [J]. United Nations Environment Programmer, 2004, 19 2 : 145-167. [13] Graeml, Karin Sylvia and Alexandra Reis Graeml. 2004. Urbanization solutions of a third world country’s metr