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目 录 第一部分、写字楼概述................................................2 一、写字楼的发展史 2 一）、写字楼的发展 2 二）、写字楼的发展阶段划分 4 二、写字楼的发展趋势 6 一）、写字楼的发展趋势 7 二）、未来写字楼市场特点 34 三）、影响写字楼发展的主要因素 46 四）、写字楼的分类 48 五）、知名CBD、写字楼简介 55 六）、写字楼名词解释 78 第二部分、写字楼营销常识...........................................82 一、写字楼的投资价值 82 一）、写字楼成为投资热点是社会经济发展的趋势 82 二）、写字楼的投资价值所在 83 二、写字楼的客户特点 85 一）、写字楼客户分类 85 二）、写字楼客户主要考虑的细节 87 三、写字楼营销技巧 89 一）、写字楼营销环节分析 89 二）、写字楼营销特征分析 91 三）、写字楼的营销的一般模式 94 四、写字楼营销案例 98 第三部分、济南市写字楼市场研究....................................116 一、宏观经济环境研究 118 一） 山东省经济概述 118 二）、济南市城市综述 120 三）、济南宏观经济综合分析 121 四）、三大区域发展状况分析 130 二、写字楼市场研究 142 一）、济南市写字楼发展概述 142 二）、城市发展与市场机遇 144 三）、济南写字楼市场发展概述 144 四）、济南写字楼的性质划分 149 五）、济南市写字楼区域板块划分 164 六）、济南写字楼区域市场研析 166 七）、济南写字楼市场特点综述 181 八）、济南写字楼供应与需求分析 184 三、典型个案分析 188 四、济南写字楼市场总结 208 第一部分、写字楼概述 一、写字楼的发展史 一）、写字楼的发展 1.1我国写字楼历史概述 写字楼是指用于办公的建筑物，或者是由办公室组成的大楼。作为收益性物业，写字楼也常常被用来全部出租，以收回投资和取得利润《北京市供热锅炉（机）房基本情况调查表》填表说明:写字楼是指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位办公用的建筑物。 “写字楼”一词是由境外传入的。按照国内过去的习惯，通常称为“办公楼”，并主要作为所有权人的办公之用。所谓写字楼是指供各种政府机构的行政管理人员和企事业的职员办理行政事务和从事业务活动的楼宇。写字楼原意是指用于办公用房、辅助用房和交通系统三部分组成。即办公用房，机关、企业、事业单位行政管理人员，业务技术人员等办公的业务用房，现代办公楼正向综合化、一体化方向发展，由于城市土地紧俏，特别是市中心区地价猛涨、建筑物逐步向高层发展，使许多中小企事业单位难以独立修建办公楼，因此，房地产综合开发企业修建办公楼，分层出售，出租的业务迅速兴起。写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971年，Rhodes和Kan提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。”从这个意义上讲，写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。 发展历史 （1）北京 早期的北京写字楼建设主要是伴随涉外高档酒店兴起，在日坛和三里屯使馆区的两个商务中心区形成的推动下，国际大厦和赛特中心使得建国门外大街先于其他地区而成为北京写字楼发展的根据地。1988年～1992年间，国贸中心成为北京写字楼历史的里程碑，使建国门外大街商务区彼一时重心向东偏移。而亮马河区域在北京人看来几乎是在一夜之间摇身一变为高档商务区的。1997年～2000年间，金融街的崛起使得国内企业对写字楼的需求启动，同时也打破了国贸CBD区的垄断地位，给北京写字楼市场未来的多极化发展作好了客户准备。2000年以后，中关村凭借独一无二的人力资源和技术，贸易资源；还有就是个性化、人文化特色逐渐脱颖而出，形成了以高科技为核心的写字楼集聚区。（2）上海 上海的写字楼从1994年左右开始起步，当时写字楼主要集中在长宁、虹桥一带，由于距离虹桥国际机场较近，具备了一定的先天优势，因此吸引了大量的外资投资商在此处建各类写字楼，此外在古北新区附近也形成了以“富人区”著称的写字楼集中区域，此地区是典型的商业地产带动写字楼发展，台湾人、日本人居多，形成高消费群体，促进了写字楼经济的形成。但既无轨道交通，也未成为商业中心。到了1997年、1998年，南京西路，淮海中路凭借其浓厚的文化底蕴，地铁效应的影响逐步成为上海写字楼市场的核心区域，而此时的虹桥区域和古北区域由于交通原因，影响力逐步减