二房东升级“WeWork”在中国有多少操作空间.docVIP

联合办公模式的典型代表，美国公司WeWork，它让不同背景的人共享一个办公空间和行政服务，一起工作、交流、分享。同一空间下的跨界组合产生的叠加效应，是与以往封闭办公空间或SOHO所不同的。 　　3月8日，万科副总裁毛大庆离职再创业，要学习WeWork创业当“二房东”，但WeWork这个去年12月份就被估值50亿美元的“联合办公”场地，并不像只是赚取租金差价的二房东那样简单。 　　集约经营下的协作空间 　　《华尔街日报》这样描述WeWork：这间成立四年的公司主营业务是承租大面积的办公区域，然后进行分割，再分别转租给初创企业；它希望一起工作的创业者们互相交流创意，分享办公区域与行政服务；WeWork将最终发展成初创企业们的温室。 　　其实，这种WeWork模式属于写字楼联合办公模式，但它并不是这个模式的首创。联合办公模式还包括以ServOffice模式为代表的服务式办公室，而且这种模式早已进入中国。仅在北京，雷格斯、世鳌国际等服务商就建立了近百个写字楼。它们分布在国贸、三元桥、朝阳门等商圈。 　　ServOffice模式同样具备WeWork模式的四大特质，它以服务性为卖点，为客户提供具备办公家具、设施以及秘书、会计等人员和行政服务等整套办公体系，也是写字楼“化整为零”的经营典范。通过分割租赁空间、提供公共空间和服务，实现集约经营，减少企业固定资产投入，降低一线城市甲级写字楼的入驻门槛。这种办公室在欧美也被称为商务中心或即时办公室。在起源地美国极其普遍，它几乎存在商务区的每一栋写字楼中。 　　与WeWork场地的开放——透明玻璃隔墙的办公室和大面积的敞开式工位区不同，ServOffice的工位是以独立办公室的形式存在，更具私密性。入驻企业多偏向猎头、投资、企业顾问等咨询服务的商务类客户。硬件档次和工位租金也更高。当然，办公空间的开放与封闭仅仅是物理形态的，而联合办公的价值在于不同群体在一起交流、分享与协作。 　　无论是WeWork还是ServOffice，都是创新型办公场所的代表，与国内现有写字楼经营模式相比，它大体有四点变革： 　　第一，地产开发到地产运营的轻资产变革。虽然近年来国内商业地产、楼宇经济被看好，但是传统模式下“拿地、开发、招租”的资金投入量大，运作周期漫长。相比之下，以WeWork模式为代表的地产运营商通过物业改造升级，可以在数月内完成项目交付，快速回笼资金。 　　第二，写字楼产品形态变革。一方面，租面积到租工位，非标准产品到标准产品的进步，瞬间打破了以楼层、面积、户型、使用率等为代表的写字楼的复杂性。另一方面，租赁标的可伸缩性以及租期的灵活性，又减少了企业对未来发展不确定性的顾虑。因此营销成本也将随着产品的改进而降低。从购买决策上来看，租一张工位和买一个汉堡有本质区别吗？ 　　第三，集约经营到共享经济。客户获得的不再仅仅是一块面积或一张工位，还包括前台、会议室、茶水吧和休闲区等公共资源。而大部分企业对于公共空间存在依赖性，尤其随着通信网络技术的兴起，便携笔记本、iPad的普及，人们越来越多地尝试在多元化的空间内完成工作、交流、协作——但这部分空间的实际使用率并不高，甚至包括工位本身也是如此。而从另一个角度来看，使用比拥有更有价值。对运营方而言，服务新客户的边际成本趋向为零，有机会降低门槛获取更大的市场容量——类似健身俱乐部的会员制。 　　第四，空间硬件到服务的变革。办公空间是企业最基本、最底层的需求。有了办公室，注册成立公司具备法人资格后，考虑的才是生产经营、财税、人力资源等服务增值。运营方提供的第三方服务降低了客户采购成本的同时，也降低了第三方服务商的销售成本，而运营方自身则获得客户关系和黏性，最终实现三赢局面。 　　在中国的操作空间 　　支撑WeWork高估值的要素，不光是共享经济或房地产的创新模式，还有广阔的市场。 　　2010年，WeWork创办，美国“一人公司”的数量已超过2000万家，经济危机和高失业率让此数字每年以14%的速度增长。在WeWork获得3.55亿美元融资的2014年，美国自由职业者和独立工作者总量已达4200万人，他们是联合办公场所的典型客户。 　　在家里SOHO办公，工作和家庭界限模糊也会引起各种不便。WeWork更像是一个正式的办公场所，并且大家可以聚在一起抱团取暖。 　　反观国内，经济结构调整与房地产拐点论的出现，以及存量房时代的到来，资本界和媒体呼唤中国版WeWork出现也不足为奇了。 　　从大环境来看，我国正处于大众创业的风口，市场与政策利好。2014年全年国内新注册市场主体1293万户，同比增长45.9% 。 　　从社会分工来看，第三产业增长势头强劲，以互联网、现代服务业为代表的新兴行业存在巨大的市