xxxx营销总案115465623.docVIP

xxxxxxx ————【xxxxxx】 策略整合、创意突破、市场攻击战略 xxxxx xxxx年x月x日 目 录 一 产品构架与定位 p3 二 目标市场定位 p3 1、支持项目的终端人群 ?2、项目的房产购买者 ?3、商业街经营户 三 实效行销策略 p4 ?1、市场策略 ?2、产品策略 ?3、销售策略 ?4、推广策略 四 主要营销工具策划主体 p10 1、围墙及现场 2、楼书（DM单） 3、新闻发布会? 4、平面广告 5、SP公共活动 6、媒介策略 五 推广计划 / 预算 p11 六 行销 / 招商工作进度安排 p11 一 产品构架与定位 二 目标市场定位 商业步行街 70%为：区域内为主体的商业物业投资者 区域内拆迁的临时门面经营者 区域内部分政府官员及灰色收入阶层 30%为：区域外商业物业投资群体 区域外个人投资经营户 区域外各餐饮、娱乐、休闲、购物等业态的扩张发展购买 支持项目的终端人群 商业步行街：区域内大众消费群、外区流动消费者； 商业街经营户 城区的品牌经营者 /区域内商业经营户 / 连锁经营机构 / 外地品牌经营户 /时尚品牌为主的经营者。 三 实效行销策略 1???市场策略（政府导向） （1）全新规划商业格局填补xx商业空白，引领高校经济 （2）开创高校商业新天地，引导城市消费潮流 ?2???产品策略（抢占第一高度,成为城市高校商业领袖） （1）区域的购物中心，区域经济的核心点 （2）夜生活风情的文化注入，塑造原区域特征和人文特点 （3）专业产品的不可替代性，区域标志性建筑 （4）主题广场+主力店，多条风情步行街青春商业，因势能动 （5）购物、休闲、餐饮、娱乐各种业态优化重组，更显庞大人气 3?? 销售策略 【项目销售工作要求】 目的和要求： 变不足为有利，对产品进行深度包装，极大的挖掘提升项目附加值，构造客户对项目升值的想象空间； 合理解决好销售与招商面积的操作矛盾，发现并最大化地挖掘投资客户的购买欲望，寻找适合项目消费商圈特性的品牌经营大户，力争在短时间内达到租、售营销目标； 用创新与系统营销思想和科学行为，确定好各阶段租、售营销重点和目标，安排好租、售营销工作内容；找好最有效的传播渠道，找准诉求点和对象；选准有效租、售目标客户群实施立体交叉攻击。 【销售总体原则】 （一）、销售总体原则 1、“短平快，强冲击”的原则，考虑从正式销售到交房时间不超过120天。 2、销售方式、采取多形式、多利益点。 3、销售节奏紧扣策划推广进度，正式销售前蓄势充分，放盘时集中到引爆，形成席卷之势。 4、先进行销售，同时启动以促销售 5、好口岸带动一般性商铺（特别是口岸较差的商铺），巧妙实施套餐优惠式捆绑组合销售优惠措施。 6、运用阶段性推盘形式，投石问路，营造气氛。 7、按分期分批进行销售的策略进行，分阶段发售，造成一种供不应求的局面，直至销售工作的全面完成。 8、销售中贯彻两种思路：先推两边、再推中间；先推下边、再推上边。 9、内部认购期可不限量。 10、根据销售具体情况，及时调整销售方式。 （二）、目前项目重启销售需要解决的主要问题 重塑市场信心和塑造项目品牌形象，构造产品和价格升值空间 规范操作流程，有效整合销售资源，调整价格体系，消除负面影响。 一）、销售计划 1、实现销售计划的条件： ——工期按时、保质完成，概念诉求与工程建设同步； ——宣传推广工作的正常进行； ——价格系统的完整性与机动性。 2、销售技巧： ——会员金卡和摇号抽签； ——分期支付首期款； ——一次性付款包租； ——特价销售日。 3、PR-SP计划： ——确立“xx”形象代表； ——有计划、系统地举办系列活动。 二）、销售策略 销售前奏气氛 关闸蓄势，充分做好重新销售前的一切准备。聚集销售势能；压迫式引爆市场。 开盘前十天开始造势，频率逐步加快。