3、正文.docVIP

在改革开放初期出现的批发市场、小商品市场、专业市场就是商业地产的代表形式，其主要特点是后期的运营和管理基本局限在对商户租金的收取和提供简单的物业管理。改革的深入带动了经济的持续发展，不断扩大的市场需求又带动了零售业的发展，随着市场持续繁荣，初期建设的用于商品零售和批发的市场已经无法满足商业零售业的发展对物业本身的要求；政府和行业主管对商业地产的建设要求也不断提高，城市的商业发展被纳入政府的整体商业规划；土地分级制度和出让方式的正规化导致商业用地成本不断提高，对商业地产开发商的获利能力有了更高的要求。 各种因素导致原先那些简单的商业地产模式逐渐在大中城市丧失了生命力，市场要求的是更专业、更有特色、管理更完善的商业零售业以及与之配套的商业地产产品，于是，运作逐渐成熟、管理断完善的大型的商业地产项目由于可以全方位地满足市场各方的综合需求，成为商业地产市场的主角。 1.商业地产的定义及分类 1.1商业地产的定义 2002年以来，“商业地产”一词在国内各种媒体上频频出现，在互联网有哪些信誉好的足球投注网站“商业地产”词条，不仅有全国各地关于商业地产的新闻，更有将“商业地产”作为核心内容的多个专业网站。传统的计划经济体制下，是将商业和房地产的开发作为相互区别的两个行业。伴随着市场经济的不断深入发展，房地产开发行业持续高速发展了近10年的时间，房地产开发商中一部分实力较强的公司将房地产开发的视线延伸到了专门用做商业零售业经营的“商业地产”领域，作为与商业零售业紧密结合的房地产开发行为和商品，“商业地产”的热度在全国范围内急剧升温。 1.2商业地产的分类 一般来说，商业地产是指商业零售业等第三产业聚集的大型商业物业项目，物业的总面积一般在50000平方米至400000平方米之间，主要形式包括复合商城、购物中心、商业步行街和专业市场，业态组合包括百货店、大卖场、超级市场、品牌专卖店、休闲娱乐、餐饮、商品批发和其他各种服务业。 随着商业地产的开发规模不断扩大、形态逐渐丰富，围绕商业地产的运营和管理出现了许多与之相关的新词汇，除前述提到的“商业地产”外，其他还有：产权式商铺、商铺投资、返租、带租约销售、主力店、次主力店、Shopping M万达ll大卖场、产权式酒店等。 多数业内人士习惯于将商业地产进行分类，目的是便于结合各种市场需求和开发模式梳理开发思路和程序。本文从商业地产开发和运营战略的角度，结合实际归纳分析各种商业地产的特点，将大型商业地产项目主要分为购物中心、步行街、复合商城、专业市场等四种类型。 2.商业地产的运营模式分析 2.1商业地产运营的基本模式 2.1.1地产开发商占主导地位 地产开发商占主导地位是指地产开发商除完成地产开发外，还参与项目选址、商业运营商的选择，并主导整个运营过程的资本运营。 地产开发是商业地产运营的基础和表现。地产开发是个阶段性行为，而商业地产运营是个长期性行为。地产开发商具有资金雄厚、土地储备丰富、拿地、建设和销售流程熟悉的优势，由于商业地产一般被认为首先是地产开发，然后才是商业经营。地产开发商占商业地产运营的主导地位，具有先天优势。 商业地产运营中的地产开发具有地产项目本身的周期长、投资大的特点，以地产糅合商业，地产占主动对其在整个项目中的利益博弈并无益处，商业运营商可能的变更对地产运营商影响巨大。除通过地产的载体、租金的形式外，资本运营未与商业运营实现糅合。商业运营与地产开发商通过契约方式的糅合，在实现商业的持续经营上存在一定隐患。因此，商业地产模式要求作为项目主体的地产开发商同时拥有商业经营、资本运营方面丰富的能力。 2.1.2商业运营商占主导地位 商业运营商占主导地位是指商业运营商除完成商业运营外，还参与地产开发，并主导整个运营过程的资本运营。商业地产运营的核心是商业运营，无论是地产开发、资产运营，最终的盈利都需要商业运营来体现。商业运营商承担商业地产运营的主导地位有以下优势：商业运营商主导项目选址和前期规划，为后期商业运营的成功提供良好基础；商业运营更具稳定性和持续性；资产运营可与商业运营耦合，而不仅仅以地产为载体，可拓宽商业地产资产运营渠道和手段。 2.2万达企业商业地产模式 2.2.1万达企业简介 万达企业是一家以专业数码连锁业务为基础，IT蓝色房产、IT网络资讯为核心业务，融合IT相关产业于一体的全国性大型IT集团公司。 2.2.2商业地产具体运营模式 万达企业早期采用租赁、品牌输出等形式实现商业扩展；近年逐渐采取购置、联合开发等形式进入商业地产运营的前端，直接与地产开发商在资产上进行结合，占据商业地产运营的主导地位。 万达企业参与并主导商业物业的选址；用资产的形式与开发商形成强糅合；在项目之初即与开发商建立完善的开发商退出机制，获得项目建成后的资产处置权。万达企业通过购置、联合开发等形式获得房屋的产权处置权，