清水塘项目市场调研及策划报告.docVIP

清水塘项目市场调研及策划报告 目 录 一、南京市宏观环境分析 4 一城市概况 4 1、项目所在区域 4 2、地块性质 4 3、历史人文 5 二城市规划 5 1、整体规划思想 5 2、城市产业布局 5 3、城市商业布局 5 三社会经济 6 1、GDP及人均GDP 6 2、居民消费水平 6 3、产业 6 4、固定资产投资 7 二、南京市房地产市场分析 8 一土地市场 8 1、政策导向 8 2、近年土地市场供应情况 8 3、2005年土地供应情况 8 4、2006年第一季度土地供应情况 9 5、2006年计划土地供应情况 9 二二级市场 10 1、市场概述 10 2、商品房市场供应需求情况 10 3、商品房市场价格走势分析 10 三区域板块市场现状分析 11 1、区域板块概况 11 区域地理位置 11 优势资源分析 11 区域商圈分析 11 区域未来规划发展方向 11 2、区域楼市情况 11 3、区域主要竞争项目分析 11 4、竞争总析 15 产品—— 15 价格—— 15 配套—— 15 行销状况—— 16 5、南京其他板块住宅市场项目概况 16 河西板块 16 城东板块 17 城南板块 18 城北板块 18 江宁板块 19 仙林板块 20 江北板块 20 三、项目分析 21 一基地资源分析 21 1、项目区位图 21 2、项目经济技术指标 22 3、地块现状 23 4、基地价值评估 23 二区域价值分析 23 1、宏观地段分析 23 2、项目地段分析 24 三项目SWOT分析 24 1、住宅SWOT分析 24 2、商业SWOT分析 25 四项目的发展思路 25 四、项目定位 26 一目标客群定位 26 1、主力客群1）分析 26 2、主力客群2）分析 26 3、目标客群锁定 27 4、目标客群价值取向 27 5、目标客群购买动机 28 二项目主题定位 28 1、总体规划 29 2、单体设计 29 3、商业规划建议 29 三户式配比建议 30 1、产品定位根据——梯层需求导向法则 30 2、梯层需求 — 敏感度导向法则的运用 30 3、户式配比 31 4、户型参考 31 两房户型参考—— 31 三房户型参考—— 32 三房户型参考—— 33 小高层一梯三户户型参考—— 33 小高层一梯三户户型参考—— 34 高层一梯四户户型参考—— 34 小高层一房一厅一厨一卫户型参考—— 35 五、营销推广参考建议 36 一推广方向 36 二推广着手点 37 三推广案名建议 38 四营销推广渠道 39 结束语 39 一、南京市宏观环境分析 一城市概况 略 1、项目所在区域 地块所在的秦淮区地处南京主城区东南部，因十里秦淮贯穿全境而得名，自古以来人文荟萃,商贾云集。区域面积22.36平方公里。东西分别至外秦淮河，南至宁溧公路，双麒路，北至建康路、升州路，与江宁区、雨花台区、白下区、建邺区相邻。区内地貌以平原为主，间有若干座小山岗，中华门内有赤石矶（一部分）、花露岗，城外有宝塔山，红花街道内有窨子山、夹岗，山岗高度10～30米。区内自然河、人工河错落，有内秦淮河、青溪、玉带河、响水河、运粮河及小运河等。有瞻园、白鹭洲公园、沈万三故居、中华门城堡等园林景点和东水关、东干滨河公园、水西门等近十处休闲广场，还有中外闻名的4A景区夫子庙。2004年，实施外秦淮河东西干长巷段清淤工程，基本建成外秦淮河景观带。 2、地块性质 毛地，整体地势平坦，呈现较规则矩形。属于二类居住与商业办公综合用地。 3、历史人文 秦淮区是古都金陵的起源，南京文化的摇篮。这里，历史古老悠久，文化底蕴深厚，名胜古迹斑谰，古典瑰丽动人，美称“江南锦绣之邦，金陵风雅之薮”。 二城市规划 1、整体规划思想 “一城三区”是南京的城市发展思想。城市化进程加快，主城向城南加速扩张，秦淮区位于主城与江宁结合部，承接现代大型市场发展的区位优势进一步显现。宁杭高速公路的开通，城际铁路、火车南站、纬七路东进工程的启动，使南京城市交通枢纽南移，加快了人流、物流和资金流向秦淮汇集。“十一五”期间，随着秦淮区加大要素资源整合力度，全面实施老城改造，推进大型市场片区开发，为拓宽发展空间，加快规模市场集聚创造了良好条件。 观点：作为“一城三区”的三区之一，江宁区的房地产发展有目共睹。而项目所在的秦淮区处于主城与江宁的结合部位置，对于希望在主城居住的客户而言，这里相对于中心城区的房价无疑更加吸引他们的目光，而相对于远郊的区域，路程和出行方便指数也更高。 2、城市产业布局 夫子庙旅游商贸片区经济效益逐年递增，大明路国际汽车街区已有相关企业300余家。纬七路润泰、银桥等市场进行了改造升级。全区现有三大特色片区商贸设施经营面积达96万平方米，2005年实现税收1.14亿元。二是重点市场规模优势显现。全区交易市场29