建设项目土地征收与屋拆迁法律问题讲义.docVIP

建设项目土地征收与房屋拆迁法律问题 主讲人：焦洪宝 主要内容： 一、土地征收与房屋拆迁法律法规解析 （一）从《土地管理法》到《物权法》——土地征收法律依据梳理 1、何谓“土地征收” 2、何谓“房屋拆迁” 3、有关概念的区分 4、城市房屋拆迁行为的法律性质 （二）土地征收与房屋拆迁的基本法律关系分析 1、界定 2、土地征收的基本法律关系 3、房屋拆迁的基本法律关系 （三）《城市房屋拆迁管理条例》修改的新趋向 1、《城市房屋拆迁管理条例》适用中问题 2、《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》的主要内容 3、土地征收与补偿条例发展趋向 4、国土资源部做好征地管理工作的新要求 二、土地征收与房屋拆迁实务中的法律问题（上） 1、农村征地法律关系主体问题； 2、集体土地权属人法律问题； 3、征地补偿标准法律问题； 4、土地补偿费分配制度与归属问题； 5、“宅基地换房”、“挂钩试点”的操作模式； 6、几类农村征地纠纷的法律处理。 7、城市房屋拆迁的程序； 8、住宅房屋拆迁的补偿安置； 9、非住宅房屋拆迁的补偿安置。 三、土地征收与房屋拆迁实务中的法律问题（下） 1、拆迁评估应注意的法律问题； 2、拆迁安置方案的拟订与涉及拆迁许可证的行政诉讼； 3、拆迁行政裁决与强制拆迁的实施； 4、“城中村”：先征后拆还是先拆后征； 5、特困、违章、产权人下落不明等情况的处理； 6、拆迁补偿与行政违法赔偿的区分； 7、企业产、职工宿舍拆迁法律问题； 8、几类房屋拆迁纠纷的处理及诉讼应对 四、建设项目开发法律问题 1、国有土地供应 2、土地出让的法律依据 3、国有土地使用权出让方式应具备的条件 4、出让程序 5、出让土地使用权转让应具备什么条件？如何理解？ 附件一：城市房屋拆迁便民手册 附件二：涉及法律法规目录 主要内容 一、土地征收与房屋拆迁法律法规解析 二、土地征收与房屋拆迁实务中的法律问题（上） 三、土地征收与房屋拆迁实务中的法律问题（下） 四、建设项目合作开发法律问题 一、土地征收与房屋拆迁法律法规解析 （一）从《土地管理法》到《物权法》——土地征收法律依据梳理 （二）土地征收与房屋拆迁的基本法律关系分析 （三）《城市房屋拆迁管理条例》修改的新趋向 （四）国土资源部做好征地管理工作的新要求 （一）从《土地管理法》到《物权法》——土地征收法律依据梳理 1、何谓“土地征收” 1.1《土地管理法》（2004年修订）第2条第4款：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。” 1.2《物权法》（2007年）第42条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。” 1.3《城市房地产管理法》（2007年修订）第6条：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。” 土地征收与房屋拆迁的概念 2、何谓“房屋拆迁” 2.1《城市房屋拆迁管理条例》（2001年）第2条：”在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。第39条：“在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，参照本条例执行。” 2.2《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》第2条：?“为了公共利益的需要，对国有土地上单位、个人的房屋实行征收以及对被征收房屋的所有权人（以下简称被征收人）给予补偿的，适用本条例。第40条：“非因公共利益的需要，拆迁国有土地上单位、个人的房屋从事建设活动的，应当符合城乡规划、土地利用总体规划，并依法办理有关审批手续。” 3、有关概念的区分 征收、征用 拆迁、腾迁 城市房屋拆迁、农村房屋拆迁 国家、拆迁人 征收：涵盖拆迁 拆迁：不限于征收的原因 收购、整理、整合、整治、储备 在新修改后的宪法的第10条和第13条中分别使用了“征收”和“征用”两个用语，这与先前的只使用“征用”是一个明显的区别。它们的区别在于征收一般是指对公民财产所有权的限制或剥夺，而征用仅是指对公民财产使用权的暂时剥夺，征用大多适用于紧急状态或者军事、战争等特殊紧急情况下。 4、城市房屋拆迁行为的法律性质 我国城市土地使用权和所有权是分离的，城市土地归国家所有，但国家又不可能实现所有土地的开发建设，为了最大程度实现资源有效配置，国家将部分土地的使用权与所有权剥离开来，出让给一定的土地使用权人使用来实现土地的价值。当国家的某一建设需要土地时，因为相当一部分土地的使用权又与其上的房屋紧密结合在一起，基于对房屋所有人所有权和生存权的考量，国家在土地征收制度之外又建立了房屋拆迁制度。 城市房屋拆迁是指建设单位根据建设规划要求和政