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呈：淮南文商投资有限公司 牵手浙商 圈定财富 ——文商城招商营销推广活动方案—— 麦剑道（中国）策划机构 二○一一年五月 文商城项目营销策略报告 一、项目整体形象定位 淮南文商城——皖北首座国际风情商业中心 二、项目区域定位 淮南文商城——皖北地区中部的城市商业综合体 三、项目产品定位 淮南文商城——特色街区、商务公寓楼 四、项目消费者定位 投资者——周边凤台、寿县、颍上的小半径内中端收入群体；其它异地对毛集商业发展看好的不可预计投资群体； 注：85%的置业客源是在家庭年收入10万以上的客户群体中重叠。而且购房者基本上是淮南本地的居民消费为主的特征。 经营者——周边凤台、寿县、颍上的小半径内批发商、创业群体或淘宝网商转型群体； 消费者——阜阳、淮南、六安等地的大半径内、20-45岁的中端女性消费群体为主，带动的家庭式、情感式消费群体；餐饮娱乐以一小时车程范围内的商务、公务群体为主。 五、项目价格估算 商铺均价：（5500+3450）/2元/㎡×105%=4698元/㎡ 2161.5元/㎡×105% =2269元/㎡ 以直销、线上线下，批发为主，零售为辅——三位一体的乐淘街区；以购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、度假、展示为一体的LIVING MALL特色商业街区。 七、项目业态定位 淮南文商城——以“泛商业”步行街和“泛直销”模式为特征的商品贸易中心！集百货、服装、鞋类、箱包、儿童用品、餐饮、酒吧、茶坊、沐浴休闲等业态为一体综合性一站式消费场所。 a)、项目整体规划图 b)、特色街区命名及业态划分 c）、业态分布定位 比例设置为——美食街：服饰步行街：皮革市场=1：3：6（示意图为表达清楚，仅用空白区域围合）。 美食街：特色生态餐饮、农家乐为主的生态餐饮、特色小吃业态；辅之度假、休闲、娱乐为补充（以不同的特色小吃、特色中餐饭店为主，西餐、茶楼、棋牌室、美容、足浴等为辅，搭配配套商业烟酒店、理发店等）。 服饰类步行街：作为文商城一期的辅助商业部分，按比例划分（女装：童装：男装=7：2：1）符合商业消费人群的比例特征。另外步行街处于中间地段、人流量大，可以有效带动其他商业发展（以女性服装为主，儿童服装为辅，搭配少量饰品店、礼品店等）。 皮革批发兼零售市场：男女皮鞋、箱包、皮具为主的直销业态；辅之以会议、会展为补充。特色是商业街的生命线——作为文商城的主要特色商业部分，以特色的商品、规模效应、具有竞争力的价格和四季消费的特征，在皖北快速形成较大的市场辐射力，以鞋类直销引爆市场。 d）、皮革市场划分：由于鞋类比箱包类拥有更多的消费市场，因此我们将鞋箱包类区域按照3：1的比例分割（示意图为表达清楚，仅用空白区域围合）。 八、招商策略 1）招商原则 本项目由于自身销售要求的一些特殊性，以及项目自身定位的具体要求，使得项目在招商过程中要遵循一些自身所必要的原则。 品牌导入和品牌带动的原则 在项目招商过程中尽量引入在行业内具有一定影响力，能够提供本项目形象的品牌公司，提升项目的投资价值和经营价值。在此基础上，利用品牌公司的影响力再进一步的招商，这样有利于增强招商的有效性，扩大招商的影响力，对于项目的销售以及招商的持续开展都有极大的促进作用。 招商应选择“先易后难”的原则 为了保证招商的顺利进行，在招商初期应选择要求不高，但具有一定代表性的公司迅速突破，然后利用他们的影响力进行宣传，一方面加强投资者的投资信心，另一方面对招商起到一定的促进作用。 在招商过程中要采用政策不均衡的原则 为了吸引一定实力的企业入驻，在项目的优惠政策上应有一定的偏向性。对那些拥有较强品牌形象的企业，可以提供更多、更广泛的优惠，品牌公司在享受到了更多的优惠后，项目会更具有吸引力。而且，政策不均衡的原则也是一种有效的促销手段。 2）招商的总体策略 本项目招商是在项目具有明确定位的基础上进行的，其目标客源也具有一定的目标性，在总体招商过程中结合项目本身特性制定具有针对性的招商策略。 品牌先行 明确项目的主题定位后，通过现场的包装、资料的介绍、经营分析等多种形式来强化项目的经营卖点，然后制定出一系列的针对不同层次公司的优惠措施，利用经营卖点和项目优惠措施配合项目周边未来的发展趋势及现有的特性来分阶段性的采用“品牌先行”的策略来逐步完成招商，通过项目的经营运转来进一步完善项目的主题定位，提升项目的经营品牌。 敲山震虎 构筑较高的平台，与政府形成互动。 举办公关活动，配合媒体的报道。在活动前造大声势，形成一种轰动效应；在活动中现场报道，在活动后跟踪报道，扩大影响。 3）具体招商时期的策略 A、在项目招商进行中，前期主要针对大公司，以入驻条件的优越，优惠政策的偏向吸引其购买进驻，达到以大带小，以品牌带动一般的策略