曼哈顿第五大道-营销执行报告.pptVIP

B地块 次主力店+主题品牌店+特色餐饮： 次主力店---- 引进家电、运动休闲、特色餐饮; 品 牌 店-----中高档品牌服装、皮具、化妆品、珠宝首饰为主。 理由： 引进3000平米——5000平米次主力店带旺整体2层商业，提高一层售价，扩大商圈范围。 特色餐饮和此主力店有利于增强目的性消费,引导人流： 符合并提升项目整体形象档次。 招商方向：国美/苏宁电器、SPORT100、仙踪林 、麦当劳、卡布奇诺、迪欧、哥德、米萝、七匹狼、达芙妮、G2000、雅戈尔、九牧王、柒牌等 近20000㎡ 2层 A 街铺+店中店 B E/G地块街铺 规划业态主要包括以综合超市、特色品牌专卖店、餐饮休闲为主，可形成人流量，为消费者提供大量可供比较的商品。如：个性品牌专卖店、露天咖啡、酒吧、西餐、美容美体等。 如：沃尔玛、Dan Ryan’s、El Cid、ViVi Shop（玩具）、SportHouse、Bear in Mind、热带雨林西餐厅等等。 3000㎡ 3层 7000㎡ 2层 E G 街铺+店中店 街铺 E地块（2—3层）引进大型综合超市、专业市场，1层、3层其它面积规划品牌百货，全部划分为开放式商铺销售；G地块则以休闲餐饮为主题，E、F、G地块商业定位于项目自身商业配套及幅射区域内广大居民消费需求，打造区域内大众需求。 F F地块街铺可以引进小型超市、文化等主题店。如音乐吧、书吧、文化用品、音像制品、SPA、健身等。 档次布局 未 来 大 道 中 档 偏 高 中 档 中 档 偏 高 中 档 偏 低 A E B F 中 高 档 C 中 高档 D 金 水 路 燕 南 路 燕 北 路 燕 东 路 中档 燕 西 路 G 广场 高中低档次全面组合，体现第四代商业特色 中高档提升价值，中档及中低档吸引客流 档次呈逐级梯次分布，互补共融 750 ㎡ H 销售模式定位 销售模式 分割直接销售 返租销售 带租约销售 整体销售 商户、投资者与发展商形成利益公共体，有利于统一经营，但由于市场需要培育期，前期的低租金难以实现商业价值的最大化。 带租约销售 销售压力较大，且客户议价能力强，不利于利润的最大化实现 整体销售 REITS 难以引进品牌主力店和商户，不利于经营的可持续发展，且受法规限制，也越来越不被市场接受。 返租销售 难以引进品牌主力店和商户，不利于项目档次及业态的整体控制以及可持续经营。 分割直接销售 特性 销售模式 销售模式定位 各销售模式对比 DIY销售模式建议： 模式一：建议本项目商业街铺采用一次性返租三年的销售模式 模式二：写字楼商业采用分割直接销售，售予品牌自营者和战略性投资者 一次性返租三年 投资者与经营管理公司签定租赁合同，经营管理公司负责给予投资者回报。“返租”销售采用两种方式。 采取一次性返三年18%（每年6％）； 补贴 开发商 经营者 知名经营管理公司 投资者 交租 付租 这种返租方式有利于规避政策法规；有利于降低投资门槛，增强投资者信心，促进销售；有利于整体统一招商、统一管理、统一经营做旺市场 战略选择 项目分析 营销执行 招商执行 项目定位 报告思路与结构 关于战略目标的思考…… 以销售和资金回笼为第一目标？ 以树立品牌和形象为第一目标？ 品牌与销售速度两者都要……？ 我们的战略目标？ √ 2 核心营销策略 事件造势策略 体验营销策略 销售控制策略 借势营销策略 点式营销策略 3 6 1 2 4 核心营销策略 价格策略 5 事件造势 主力店和知名商家签约 招商新闻发布会（本地和外地） 知名经营管理公司签约 国际模特表演赛 投资论坛举行 聘请明星效应 活动目的：通过产品推介活动，使温州、福建商会对项目的商业前景 充满信心，更好地促进本地商家的招商． 活动主题：产品推介会（福建、浙江、广东等外地招商会） 活动形式：发展商赞助，由相关媒体协助主办 活动时间：2006年1２月－２００7年3月（具体时间待定） 活动营销二 ——系列大型活动 活动目的：通过新闻发布会，提高项目商业的受关注程度，为商业的招商开盘和销售开盘造势． 活动主题：主力店、大品牌、经营管理公司签约暨新闻发布会 活动形式：发展商主办，由相关媒体协助举办 活动时间：200７年3月－6月（认筹期） 活动营销三 活动目的：通过时尚活动，塑造第四代商业形象，配合商业销售 。 活动主题： 郑州模特儿精英赛 活动形式：发展商赞助，由相关媒体与主办单位共同举办 活动时间：2007年6月－2007年9月(销售期) 活动营销四 ——系列大型活动 活动营销五 活动目的：重点推广商业，传递商业投资价值，引爆投资狂潮 活动主题：