龙泉驿区同安镇项目初调报告解析.pptVIP

龙泉驿区同安镇项目初调报告 目 录 1 项目概况 出让土地公司信息 周边楼盘概况 周边土地供应情况 2 3 4 本报告所用数据均来自中国指数研究院 项目概况 据成都天府广场29.3公里，成渝高速路旁；据龙泉驿市中心区政府9.3公里。 区域位置 项目概况 宗地位置：位于龙泉驿区同安镇街道办事处阳光村10组； 无待拆迁状况； 土地平整； 土地性质为仓储物流； 净地面积为40亩。 项目概况——现场图 项目实况 图片为180°全景实拍图，项目位置交通便利道路良好，水电气光纤等已通（五通一平）。 项目概况 根据周边楼盘规定容积率平均值，预估容积率为4.5；绿化率为30%，得： 总建筑面积：26666.8㎡（40亩）*4.5=120000.6㎡： 以龙泉建安成本预算建安成本为2000元/㎡， 按照投资收益率35%预算该项目收益为1500元/㎡， 预留其他成本为5千万。 总成本=土地成本+建安成本+预留其他成本 假设土地成本为x元/亩，投资收益率为y。 经概算：该项目实际能接受的土地成本为 X=150万元/亩。当x=150万元/亩时，y=37%，x与y成反比。 以下概算，以土地性质改变为二类住宅用地，取周边容积率平均值，为4.5；绿化率为30%；根据龙泉住宅实际销售价格，取较低值为4000元/㎡，保证投资收益率为35%以上。 图为同安镇配套分析 出让土地公司信息 法人xxx名下其他公司情况： 成都xx房地产开发有限责任公司郫县分公司(已注销) 成立时间：2006-11-24 房地产开发经营 成都xx工程项目管理有限公司 成立时间：2006-09-11 工程管理服务 出让土地公司概况 周边楼盘概况 地块位置 宗地周边有5个楼盘，分别为： 国一澳乡；林溪美城；懋山湖； 阳光印象；中粮御岭湾。 周边楼盘概况 项目基本信息 名称 位置 占地面积 总建筑面积 容积率 绿化率 总户数 楼层情况 物业类型/建筑类别 均价 开发商 开盘时间 户型区间 林溪美城 龙泉驿区阳光城阳光大道15号（星光花苑酒店旁） 37684㎡ 160000㎡ 4 60% 1673户 一梯两户11层电梯洋房、18层电梯洋房、33层电梯高层 住宅 板塔结合 高层 超高层 4400元/㎡ 四川美创实业发展有限公司 2012-01-01二期三批次已开盘 主力区间 80-130㎡ 国一澳乡 龙泉驿阳光城忠诚路三段一号（阳光体育城旁） 73333㎡ 51333㎡ 0.7 60% 暂无 1-3层联排 独栋 叠拼 别墅 联排 独栋 叠拼 7000元/㎡ 四川朝晖实业有限公司 2010年06月28日二期二批次开盘 180—380㎡ 阳光印象 龙泉驿同安街道办事处幸福路（中国西部服装纺织贸易城旁 11339㎡ 27998㎡ 2.56 30.62% 272户 6+1F 住宅 板楼 多层 4500元/㎡ 四川省宏日投资发展有限公司 2008-11-18二期已开盘 112㎡-182㎡ 懋山湖 龙泉驿阳光大道288号（中粮御林湾前行100米） 82323㎡ 56188㎡ 0.57 54.80% 158户 地上三层，半地下室一层 别墅独栋 11000元/㎡ 鑫通房产 2010年4月29日1期别墅已开盘 主力区间 201－256㎡ 中粮御嶺湾 龙泉驿同安镇阳光城阳光大道138号（博瑞酒店对面） 588615.00 202580 0.34 65% 暂无 低层 别墅独栋 最低500万/套 中粮地产成都有限公司 2011年04月17日三期已开盘 270-500㎡不等 周边土地供应情况 地块位置 周边土地供应情况 编号 坐落位置 土地面积 建设用地面积 规划建筑面积 代征面积 容积率 绿化率 商业比例 建筑密度 出让年限 规划用途 交易状况 起始价 推出楼面地价 竞得方 1 （2011-11-03） 龙泉驿同安街道规划道路以西、储备地以南 58981.86㎡ 58981.86㎡ 294909.30㎡ —— 4.0≤X≤5.0 ≥25% — ≤25% 住宅70年； 商业40年 二类住宅用地（兼容商业用地占计入容积率的建筑面积不小于5%且不大于10%） 流拍 14155.65万元 480.00元/㎡ 　 2 （2011-11-03） 龙泉驿区同安街道幸福路以南、规划道路以西 59155.93㎡ 59155.93㎡ 295779.70㎡ —— 4.0≤X≤5.0 ≥25% — ≤35% 住宅70年； 商业40年 二类住宅用地（兼容商业用地占计入容积率的建筑面积不小于20%且不大于300%） 流拍 14197.42万元 480.00元/㎡