第四章收益还原法研究.pptVIP

* ;（一）资金时间价值概念 （二）时间价值计算 （三）现金流量图 （四）资金等值计算： 　　　现值、终值、年金、年金现值系数、年金终值系数等 ;（一）概念： 收益法是预测估价对象未来的正常收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用收益法估价求得的价格称为收益价格。 ;（三）收益法的适用对象和使用条件;（四）收益法的估价步骤 ;式中: V —房地产在估价时点的价格 i —年份 ai —房地产第i年净收益(假设发生在年末) 　 r —房地产的还原利率（折现率、资本化率） n —房地产自估价时点起至未来可获收益的年限;【例】某房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，土地出让年限为50年，现已使用了10年；该房地产正常情况下的年净收益为20万元，还原利率为10%，则该房地产的收益价格为多少？;V —房地产在估价时点的收益价格 A—房地产每年净收益(假设发生在年末) 　 r —房地产的还原利率（折现率）;有限年;（三）净收益在未来若干年后不变的公式 ;无限年;递增 有限年;假设前提： （1）净收益按等差级数递减； （2）还原利率r不等于零且大于零； （3）收益年限为有限年n，且n≤A/b（当n＞A/b时，第n年的净收益为负，以后各年的净收益均为负值，任何一个“理性经营者”在A/b+1年后都不会再经营）。;无限年;递增 有限年;【例】某宗房地产预计该房地产未来第一年的净收益为20万元，此后在使用年限50年内每年的净收益会在上一年的基础上降低2％；该类房地产的还原利率为10％。试求该宗房地产的收益价格。 解：;（六）预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式 ;（六）预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式 ; (一)基本概念：; (二)类型：; (三) 基本公式 ：;【例】有一建筑面积为1000m2的写字楼，其月毛租金水平为100元／m2，空置率为13％，租金损失为毛租金收入的2％，合理运营费用为有效租金收入的30％，试求该写字楼的月净收益。;其业主与经营者是合二为一的，如旅馆、娱乐中心、加油站等。 潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入。 要扣除归???于其他资本或经营的收益，如经营者的正常利润。;（1）商业经营型房地产： 净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润等。 （2）生产经营型房地产： 净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润等。 P113页例6-12;（一）概念：还原利率本质上是投资收益率，是把钱投入到不动产所带来的收益率，亦可理解为房地产的收益与价格的比率，通常用r来表示。 ;（三）还原率确定的方法;4、利用土地与建筑物的还原利率;估价对象房地产自然寿命 法律规定（如土地使用权法定最高年限） 合同约定（如租赁合同约定的租赁期限） 房地产剩余经济寿命; 2．对于房地合成体的估价对象 ;P124实例二;本章学习要求