2013思源唐山中建丰润项目市场研究及定位报告132p分解.pptx

都市绿洲，幸福城邦——中建丰润项目市场研究及定位报告这是什么样的一个项目3本案在林荫道与公园道交汇处，林荫道东侧为工业区，西侧为居住区；项目距区政府及曹雪芹公园均在5分钟车程之内；距唐山北站约15分钟车程；丰润区以南北向中轴线和东西向轴线为城市规划发展方向，本项目属非城市主要发展方向。地块位于丰润城区东北部，居住区与工业区交界处，属城区边缘，非城市主要发展方向。本案本体分析|项目区位区位：非城市发展方向地块位置，高压线等更新需唐山同事更改一下，辛苦！4地块内部8米高差，周边工厂和老旧小区对项目有一定的不利影响。本体分析|地块现状东新区热电厂南园东（20、28号小区）西西南侧园东小区北动车城及众多工厂区内部：地块西南部尤其是西侧中部地势较低，西北部最高，最大高低落差约8米。地块内现有建筑及高压线对施工存在一定影响。周边工厂影响居住环境，老旧小区影响整体居住品质。现状：地处工业区，住宅抗性大5本体分析|交通状况地块东侧林荫路与城区主路相连，通达性较好，公交资源相对有限。出行方式详细情况道路交通东：林荫路西：建设路南：公园道北：园东道公交线路109路（西杨家营-北方购物）交通：相对便利，非项目优势6本体分析|周边配套地块周边生活、休闲等配套匮乏，但距城区中心的北购商圈和建设中的曹雪芹公园较近。地块周边1.5公里内配套：住宿：金网络宾馆；学校：南厂幼儿园、冀东水泥幼儿园、第三十八中学、第二实验小学；银行：建行新城道支行；医疗：第二人民医院妇幼保健院；金融：唐车小区邮政支局；其它：还乡河公园（建设中的曹雪芹公园）。配套：城市边缘，生活配套匮乏7本体分析|技术指标项目拟地上建面积约92万㎡，在丰润属于稀有的超级大盘，中建央企身份具有品牌效应。经济技术指标已确定土地总面积369797㎡已确定容积率≤2.5拟建容积率面积924492㎡限高80m建筑密度≤25%绿地率≥35%配套公建幼儿园产权年限70年（土地性质变更后）开发单位中建地产本案指标：具有规模优势，便于产品打造城市边缘，非城市发展方向的大规模项目城市边缘：离城区有一段距离，属城市边缘非城市发展方向：丰润区东北部，居住区与工业区交界处大规模项目：百万平米级珍稀大盘项目属性界定：思考方向：通过产品层面打造项目竞争力我们面对的区域环境11宏观环境|城市地位唐山市位于“环渤海经济圈”核心区，同时是“京津冀都市圈”的重要城市之一。丰润区隶属唐山市，受环渤海经济圈的发展提速和京津冀都市圈的加速融合的影响，发展前景广阔。京津冀都市圈环渤海经济圈丰润受“环渤海经济圈”及“京津冀都市圈”双重利好因素影响，发展前景较好。城市地位：双重利好，发展前景较好12宏观环境|交通规划丰润对外交通网络：两条国道：102、112国道；三条铁路：京秦、京山、唐遵；四条高速：京沈、承唐、唐津、唐山西外环高速；港口：距京唐港130公里、曹妃甸港120公里；机场：唐山军地两用机场三女河机场座落在丰润；客运站：城区设有一级汽车站、二级铁路货运编组站和三级铁路客运站，动车提升区域价值。高铁：规划中的京唐高铁开通后，进一步拉近唐山与北京距离。丰润四通八达的海、陆、空立体交通网络，是连接东北、华北和西北的黄金节点。京唐高铁的规划大大提升区域价值。交通规划：区域交通枢纽，动车、高铁提升价值13丰润城市发展规划：为响应河北省三年大变样的号召，丰润将着力打造“一区、两城、三基地”的产业布局，即建设浭阳新城区；打造中国动车城和中国北方现代物流城；建设中国型钢基地、北方优质建材基地和现代农业产业基地。“一区、两城、三基地”的规划实施，不仅使丰润区的城镇面貌大变样，也使全区的产业结构更新换代，区域经济得到长足发展。“一区两城三基地”的规划，加快和推动城市化进程的同时，将有利于本案的区域价值提升。居住用地：图中黄色部分1580.89公倾，主要以二类居住为主。工业布局：图中褐色部分501.53公倾，集中在规划范围东侧，少量设置在规划西南侧。宏观环境|发展规划2008-2020资料来源：唐山市城乡规划局丰润分局发展规划：产业规划推进，提升竞争力14“动车城”与“北方建材基地”的规划，带动区域的发展，同时会为本项目带来一定量的客源。动车城和北方建材基地的规划，推动了本区域的工业产业升级，带来大量的产业配套与人口，促进经济发展，提升区域价值。35.2平方公里唐山（丰润）·中国动车城是现代化综合产业聚集区和国家高速动车组高新技术产业化基地，拟入驻动车城项目达到52个，总投资118.98亿元。北方优质建材基地以冀东水泥为龙头，打造协调发展、年产水泥熟料1200万吨的中国北方最大的优质建材生产基地，努力实现一平（产能大体持平）、一增（纳税大幅增加）、一减（污染物排放总量大幅减少）目标，使水泥业彻底实现脱胎换骨的转变。宏观环境|产业分布资料来源：唐山市城乡规划局