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浅议个人住房转让营业税的新政策 摘要：近年以来，我国二手房交易日渐活跃，对二手房征税问题一直备受社会各界的关注。经济形势的下滑使得楼市低迷，为了刺激楼市的发展，2015年3月30日 HYPERLINK /view.aspx?w=%b2%c6%d5%fe%b2%bf \o 会计百科:财政部 \t /33/2015/0330/_blank 财政部、国家税务总局联合发布《 HYPERLINK /law_show.aspx?lawid=155613 \t /33/2015/0330/_blank 关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（以下简称《通知》） 该政策在2015年3月31日起实施，而《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税（2011）12号）同时废止。 ，对个人购买的非普通住房若对外出售，实 HYPERLINK /view.aspx?w=%cb%b0%ca%d5%d3%c5%bb%dd \o 会计百科:税收优惠 \t /33/2015/0330/_blank 税收优惠由旧政策的5年缩短为2年。本文对个人住房转让中征收营业税的免税年限进行了分析，指出了‘5改2’免税年限所产生的影响，并对此提出相应的应对策略。 关键字：个人住房转让；营业税；‘5改2’ 近两年我国经济增速开始放缓，而房地产的发展是拉动国家经济最有力的支柱，国家最近一直积极采取措施保证房地产市场的稳定健康发展，不断加大对房地产市场的宏观调控力度，特别加强了对个人转让房地产营业税的政策调整。为了预防房价大幅波动和由房地产引起的泡沫经济的出现，引导房地产市场走向正确的发展道路，政府陆续出台了一系列的规范房地产发展的政策，这为我国房地产市场的健康有序发展提供了法律保障。 个人住房转让营业税的概述 二手房市场营业税交易繁杂，所缴纳的税种也多种多样。其中，营业税是一直以来是国家征收的重要税种。对个人住房征收营业税，就是对个人装让自有住房所取得收入经行征税。相关税务部门根据税收法律的征收规定和征收标准，依法对应税个人转让住房征收营业税。同时也根据转让人房屋的容积率、面积及居住时间具体分析征税的标准，对满足免税、减税条件应税个人进行减征和免征。ADDIN CNKISM.Ref.{3794928A2B0F4014A492B6049FBAADD2}[1]此外，由于不同的地区经济发展水平有差异，所以允许各地区根据当地的实际情况制定本地区征收二手房营业税的政策，但是总体的变动幅度不能超过正常标准的20%。政府对个人转让住房征收营业税不仅是为了扩大税收的来源，支持国家的经济建设，还是为了能够通过加强国家的宏观调控，促进二手房市场的健康发展。鉴于我国对个人征收房产税的时间比较长，相关部分对这方面的征税也积累了相关的经验，不仅能够根据经济形式的发展变化不断做出调整，以适应现行社会的发展，也能经济发展内容的变化，改革和丰富个人转让营业税的相关政策。 我国个人住房转让营业税现状 有关国计民生的住房问题也一直是国家和人民关注的焦点，个人住房转让营业税的征收直接影响到房地产市场的交易和市场秩序。由于我国是人口大国，对住房的需求一直在攀升，房地产市场的交易相对比较频繁，二手房交易也更加活跃。庞大的人口和交易量使得我国二手房交易存在其固有的缺陷，相关政策的漏洞也加剧二手房市场秩序的不稳定性。 交易市场不规范，使得阴阳合同现象频发 为了达到减税、逃税的目的，房屋的买卖双方为了各自的利益会私下签订两份对内对外的合同，对外合同是为了应对税务机关征税，以低于市场价格的方式订立，使得转让二手房营业税的计税基础降低，从而使得营业税减少，而对内合同则是二手房买卖双方的“小算盘”，两者的相互让利使得交易得以进行ADDIN CNKISM.Ref.{C139E1635AC1419aBE39B9BAA642A4BD}[2]。而税务机关对这种偷漏税的行为监管和审查却比较困难，很难找到买卖双方勾结的证据，使得这种违反市场交易秩序的现象越演越烈。 房屋买卖的交易量大 随着我国经济发展的需要，国家的经济建设需要更多地中间力量，这就加剧了我国城市化的进程，使得更多的农村人口涌向城市，这就必然加剧了城市房屋的需求量。而随着房价的持续攀高，二手房越来越成为中低层人的选择，加之这一队伍人数的庞大和市场上房屋供不应求的局面，使得个人住房转让的交易量也随之升高，二手房交易更加火爆。 市场机制还不完善 目前我国二手房的买卖还没有一个规范的交易平台，人们买卖房屋仍然通过第三方交易进行，不仅缺少市场的监管，还没有严格的法定程序，这就使得买卖双方为了减少被征税，交易价格通常低于市场的公允价格。买卖双方的交易价格都具有自发的随意性，这加剧了市场的不公平交易