20150928_《新厉山建材城商业调研定位终期报告》.pptxVIP

新厉山建材城商业调研定位终期报告;前 言;目 录;宏观市场分析 建材市场分析;规划： “一核两带、一群”战略思路，统筹县域经济发展，实现城乡一体进程。;土地市场：随县中心规划布局居住用地6.5平方公里，以旧城综合团和远期东部新城团为市政 规划核心。 ;;人口：2015年县域常驻人口仅5.6万，城镇化水平不到50%，随着城镇化的进程，2030年厉山人口将达到20万.;随县整体宏观市场发展;随州-随县建材商家分布：;以随县为中心建材市场分布：;区域基本数据对比表：;商家访谈说明：;随县建材行业现状：;随县建材行业现状：;;随县专业市场小结;项目认知;项目概况;;21;奢华舒适的购物环境;23;宜家家居;麦德龙;宜家——样板间引入地下停车，广告牌、示范商品吊牌有效利用空间，提升了广告效应。;招商货量;SWOT;属性界定;业态租金 招商政策;项目解析; ???据目前随县建材的经营现状及项目建筑规划的布 局要求，在招商的工作开展中，必须对整个市场的整体 功能现状和业态布局进行经营功能定位划区，这样便于 招商工作的有序开展。 临街商铺集中一、二线建材品牌，有助于新厉山建 材城整体定位的提高。;1）项目租赁范围 本项目租赁范围包括： 1#楼地上一层、二层、三层、四层 2#楼地上一层、二层 3#楼地上一层、二层 2）经营分区规划布局（根据建筑物的建筑形态设置8个区）;;3#楼3F业态规划;2#楼1F、2F业态规划;家具;;;;;整体租金基准均价确定： 价格定位比较对象 从市调结果看，整个随县建材专业市场商铺参照租金范围即12-55元/㎡/月，但新厉山部分物业为多层卖场，考虑到市场定位、临街面、楼层等多方面因素，实行楼层租金价格梯次，所表现出来的各层租金各有不同，但理应不超过15-35元/㎡/月。 作为随县唯一的建材综合市场，本项目在硬件配套、经营管理、建筑档次、业态组合等方面的突破，亦可在一定程度上拔高项目租金水平；同时，考虑到本项目的销售价格需要租金支持，低于15-35元/㎡/月这个水平的租金是无法支持本项目的销售价值，所以为达到期望销售价值，也应该适当拔高租金以支持售价。 但同时在“拔高”基础上制定的租金，必然增加经营者经营成本而影响招商，因此同时又需在招商中采取较大的优惠措施，将实际租赁价格降下来，从而达到即能满足经营者的需求，又能达到用租金支持售价的目的。 ;综合多方面因素考虑，设定本项目回报率基础上反推，结合商业整体规划，综合影响力、地段的独特性上、固定商家老客户基础上、未来的商业经营管理及对项目生意机会的拓展上都具备相对的优势，设定以租金15-40元/㎡/月为参照。 注： 15-40元/㎡/月为标准租金，非实际租金;本项目处在随县未来商圈核心位置，考虑到新商业的培养周期，我司建议本项目租金水平采取低开高走的策略，即开业初期以相对低的租金水平吸引更多优质商户进驻，随着商业的逐渐成熟，逐步提高项目的租金水平。 ;a、针对主力品牌店，它是整个项目商业价值的体现，也是确保项目整体招商成功率的前提，是项目整体策划定位的支持点和保障，应实行局部区域性低价招商策略，可考虑以低于面价20%作为优惠。 b、针对品牌店，它是项目整体租金的主要来源，租金可考虑以接近面价或略低于面价5%～10%作为招租标准。 c、针对散户，它是项目整体租金的重要补充，租金可考虑以接近面价或略高于面价5%～10%作为招租标准。 d、针对专业店、服务业态，它是项目整体经营必需的补充，租金可依据相应产品或业态在面价的基础上作相应调整。;本项目应根据各商铺位置差异、视觉效果差异、交通组织差异等因素来制定各商铺的具体租金价格。 a、位置差异：按商铺门前经过人流量大小，商铺位置优劣的租金单价差异，差价比例控制在10-15%之间。 b、视觉效果：消费者在中庭位置直接注意到的商铺租金单价高于其它内铺，差价比例控制在10-15%之间。 c、流通情况：人流疏导良好的商铺租价高于其它商铺，差价比例控制在5-10%之间。;建议根据不同的业态和合作的面积收取租金与管理费作为保证金，在租赁合同期满退场时予以退还。 经历了守场期后，随着商场的经营步入正轨、经营状况蒸蒸日上，在续签租赁合同时，可采取租金逐年递增的方式，递增幅度为5%—10%。;1、较长的免租期 项目在前期招商中可以推行免租金的方式先行招商，前期以降低入场门槛，吸引商家进场经营， 尽可能短期内形成市场经营规模，促进商业人气，市场经后期培养，再根据经营状况和市场发展状况制定合理租金； 2、贷款、工商、税收等相关优惠 尽早与有关政府职能部门进行协商，对于入场经营的商户实行工商管理、税收等减免优惠，减轻商户