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9项建议避免商业开发前期“通病” 在大型综合性的房地产开发项目上，“项目开发前期战略规划”是贯穿项目整个生长周期的生命线，决定了项目的最终命运。开发商需做好缜密的项目开发前期战略规划，方能在与专业的商业建筑设计单位的合作交流中提供清晰的项目设计需求与目标。 某些发展商对项目的商业价值定位还未清楚就急于响应政府号召项目建设进度，甚至有开发商寻找众多设计单位组织设计竞赛，认为这种方式能够集思广益。 结果无疑为两种：一是被各个建筑设计单位的参差方案混搅，导致目标与方向更为模糊难以判断；或者跟随政府部门的要求和有关领导的价值方向不做判断，盲目推进。中国行业环境中存在太多这样的案例，因此付出的代价更是沉重，危及到企业的运营，这样的经验教训十分令人深省。 在此，有必要向开发商业项目的投资商或发展商提供专业性的建议——如何让商业建筑项目一开始时就做到避免“通病”。 在做大型综合项目开发的定位与战略规划之前，请开发商认真看待我们总结的9项建议。通过把这9个建议里的环节研究清楚，才能够制定出适合于该项目开发的战略规划，才能够向建筑设计单位提供清晰的设计定位与目标，建筑师也才能够把过往经验结合开发商的意图设计出具有前瞻性和足够弹性的建筑空间来适应商业建筑未来生命周期里的发展与变化。 一）研究地块的条件和政府规标的要求 对地块的研究目的是为了发现地块所处位置具有哪些优势条件，便于进一步发掘其潜在的价值。对地块研究的重点应放在地块的交通环境和通勤能力，便于分析地块今后所建物业与经营项目的辐射距离和商圈范围大小。 研究地块四边人流通过的多寡和邻近项目的业态，便于确定地块四边商业价值大小，以及与邻近商业业态人流互动，从而便于创造商机。 研究政府对该地块的规划要求，便于利用政府硬性指标中许可条件，策划最适合本地块的物业组合。 二）研究地块所在地的市场 研究市场有六个重点： 1、城市综合情况的调研分析，重点了解人口构成的数据对各类物业与产品类型的刚性需求。 2、城市地产市场的现状和发展趋势，重点在于各类物业产品的租售的价格水平、各类物业产品供给状况和在建规划状况预测、未来数年内市场供求关系的变化。 3、城市消费市场现状和发展趋势，旨在发现商业开发的空间。 4、城市商业经营者调研，了解各类经营者是否愿意来本项目所在区域经营，所需的物业经营条件及各自愿意接受的租金水平如何。 5、城市投资者情况调研，重点了解城市各类消费人群愿意投资什么样的物业产品。 6、地块所在商圈范围调研，旨在填补商业空白点，通过对商圈内现有各类物业可供状况和趋势分析，发现本商圈内的需求的空白点，便于研发适销对路的物业产品；增加商业新亮点，通过对商圈内现有可供各类物业进行分析，确定本项目物业组合有别于其他开发商的组合特色，命名一个主题，创造新的项目亮点。 三）研究地块所在的城市规划导向 研究该区域规划开发规模，了解项目所在开发区域人口导入的规模和进程； 研究该区域规划开发的项目组成，了解项目所在开发区域的入住、就业、流动人口总体组成和项目的现在和潜在的竞争项目情况； 研究该区域规划开发的各类项目的档次，了解项目所在开发区域未来的消费结构和消费层次； 研究该区域规划开发的各类配套设施，了解项目所在地的交通设施建设情况，评估本项目未来经营项目的辐射能力，了解本区域教育、文化、卫生、医疗、企事业单位规划落户数量和规模，便于评估未来商机。 四）研究地块所在地的商业竞争情况 通过研究本商圈范围内（半径3-5公里）已经建成交付物业、正在开发项目的物业产品、已经规划但没有开工的项目物业的产品构成、总量、档次、特点，以便在研发本项目物业产品构成时注意自己的产品同竞争对手错位。 本项目有很大一部分物业产品的组成部分是用于零售商业的，那么需要对本商圈内所有的零售商业各种业态进行调研，调研内容涵盖消费群体、商家群体、商业房地产开发商群体，研究确定本项目拟建商业物业选择那些经营商家入驻可以同本商圈内的商家进行错位经营，便于给拟建商业物业进行商业定位，并且在商业物业设计时考虑拟选商家的入驻物业条件需求。 五）研究开发商自己 “研究我们”——开发商自己首先要客观认识开发商自身的项目开发资金供给保障能力。 不同的物业产品组合对开发商资金供给能力的要求不同，纯住宅类开发项目对资金供给保障能力要求最低，大一点的项目可以实现滚动开发，边开发边卖房回笼资金。 大型城市综合体项目在产品研发时一定要考虑开发商的资金供给保障能力，资金实力雄厚的开发商可以将产品组合中持有经营类物业比例设置大一点，反之，便于销售快速回笼资金的物业产品比例大一点。 纯持有的大型经营类物业产品开发对开发商资金供给保障能力要求最高。开发商策划设计的项目物业产品组合必须同自己的资金供给保障能力相匹配。 六）研究拟开发项目各类物业产品的赢利模式 住宅产品一般通过销