10002011-1-30133744房地产政策研究.pptVIP

* 对策： 1、 从征税总额上看，大户型的房地产税负较重；首套房面积100平米以下的住宅无论价格再高，都不会征收房地产税。因此，未来产品设计方面为减少房地产税收的影响，住宅户型不宜太大； 2、根据市场情况，精装与否可能会成为未来调节纳税价格的一个手段； 3、重庆纳税价格是指建面价格，而住宅销售则是套内价格，因此，得房率可能会有调控纳税价格的一定空间。 4、积极关注城市核心区的商业公建项目，避开房地产税的纳税物业类型。 四、房地产税对公司项目的影响及对策 政策的叠加影响后的企业对策 * 1、 建立持续融资渠道，把握土地拓展机会 拆迁政策的变化使得城市核心区域的土地稀缺性凸显；新国八条以及房地产税的出台影响房地产开发企业的销售，降低企业的回款速度，这样可能减少开发企业在土地市场的竞争，拥有充裕现金流的开发企业将拥有获取稀缺土地资源的机会。因此，公司需建立稳定的融资渠道，把握拿地机会。 2、产品户型设计考虑政策调控风险，中小户型住宅总体抗风险能力较大户型强 首付比例的提高以及房地产税的开征，整体中高端产品受影响较大，房地产税未来在全国一线城市推广预期明显，中小户型交易或持有环节的房地产税负相对较低，因此，市场适应度会更强。 * 3、 加强城市核心区的商务地产拓展，规避宏观调控政策的影响 目前宏观调控主要针对住宅市场的高端投资客户，商务地产领域没有受到调控影响。未来住宅市场这部分投资客户被挤出后，则商务地产的投资价值将凸显。因此，建议公司积极关注一线城市核心区的商务综合体项目。 * 谢 谢！ * * * * * * * * * * * * * * 1 2、加大保障性安居工程建设力度 各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。 解读： 保障性住房主要是为了解决中低收入者的居住问题，是为了满足人居住的刚性需求。为了保证保障性住房的建设，无论是迫于政府自身压力还是舆论压力，今后高端项目的土地供给会稀缺。 1 3. 调整完善相关税收政策，加强税收征管 调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。 解读： 解读：从个人和开发商两个角度加强税收监管。 个人角度：不足5年，营业税政策由原来差额征收调为全额征收。 例子：原来100万的房子，现在转手200万。 按以前标准营业税为：=（200-100）*5.5%=5.5万； 现在标准营业税为=200*5.5%=11万； 该项政策增加了5年内转让的住房的交易成本，打击短期投机行为。不过，营业税是可以转嫁的，也就是说，出售是可以要求200万为实收，而将营业税转嫁给购房者。另外营业税只是对5年内转让的有效，超过5年不用支付。 开发商角度： 一般上市公司财务都是公开的，不太担心土地增值税清算和稽查，所以越是调控的时候，越是要相信大公司，品牌公司。 1 4. 强化差别化住房信贷政策 对贷贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。 解读： 差别化住房信贷政策，由原来的二套的首付50%提高到60%，首付提高10%，贷款额相应减少，贷款所付利息也在减少。以100万，20年，利率6.14%*1.1为例： 原：首付50万，月供3885元/月，20年利息为43240。总支出：143240 现：首付60万，月供3108元/月，20年利息为36320。总支出：136320 差：69200元 也就是说：现在多付10万，省20年的利息，总支出少付69200元。 提高首付款对改善型客户的影响较大。对于支付能力强的高端客户或者总价低的中小套型客户的影响有限。 1 5. 严格住房用地供应管理 各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的