佛山三水区2014年房地产市场第四季度汇总对比讲述.ppt

2013年宏观经济 2013 年，全球经济在缓慢复苏，牵头的发达国家美国也日趋向好，量化宽松政策在逐渐缩减。而国内经济稳中向好，从GDP 值为 7.7%， 7.5%，第季度的 7.8%到 7.7%，显示整体经济在平稳增长，且好于国家全年的预期目标。在面对经济增速放缓的这一年里，国家并无出台刺激经济的政策，而是在稳增长、调结构、促改革的基调下开展经济工作，最终实现稳中有进，不超上限、不出下限。 十八届三中全会吹响了市场化改革的号角，以大市场、小政府的局面，着眼长远，使国内经济持续合理地增长，惠及广大人民。 2013年佛山政策环境 财政政策及货币政策在2013 年以连续性和稳定性贯穿全局。 由年初政府工作报告已经定调继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，再有下半年稳增长、调结构、促改革，盘活存量、优化增量等举措提出，无一不在显示宏观政策的稳中有为，保持整体政策大方向不变，适时适度进行微调或预调。 楼市调控政策年初趋紧，继而平稳，接近年末在调控预期下，一线及部分二线城市作出政策微调。 2012 年末楼市回暖，促使国家新一年楼市调控升温，出台“省五条”，而实现楼价的稳定。年中阶段，政策逐渐被地方消化，并无实质性调控政策。接近年末，一线城市及部分二线城市年内调控房价目标难以实现，故相继作出提高二套房首付比例、深化“限购”条件和增加供应等微调措施，但具体执行成效尚待时间检查，长效的调控机制呼声不断。2013 年整体调控政策温和，更多的是让市场去进行调节，政府逐步弱化行政手段，但因一线城市的标杆作用影响，政策预期仍然不能放松。 佛山方面，各政策出台节点均对佛山的影响不大，并没有出台相关楼市调控政策，但市场火热、地王频现等，调控压力仍不容忽视。 继国家出台“国五条”广东省出台“省五条”，由于佛山已经执行了多年的从严政策，如限购政策、差别化信贷、二手房征收20%个税等，市场适应性较强，因而出台相关政策细则的意愿不大，住建局继续执行既有政策，暂时不会出台楼市调控新规的立场，更是给佛山市场注入了强心针，但假若楼市价格出现增幅过大，仍不排除升级相关调控规定。总体来看，2013年的佛山政策以温和开局，以平稳收官。 2014年房地产宏观经济 一、主要指标维持低位，经济下行背景下房地产行业获益良多 2014年，虽然中国经济基本面没有发生大幅改变，但在经济增速换挡期、结构调整阵痛期和前期政策刺激消化期的“三期叠加”背景下，今年经济增速下行风险加大，稳增长压力巨大。前三个季度GDP同比增速分别放缓至7.3%、7.5%和7.3%，仅次于2009年一季度全球经济危机的低点。与此同时，固定资产投资同比增速由年初的17.7%下降至11月的15.8，房地产开发投资增速更是从19.8%逐月下滑至11.9%，并有继续下滑趋势。CPI、PPI等指标增速屡创新低，显示出国内外需求低迷，通胀率持续走低并面临通缩风险，投资、出口、消费等方面都说明经济增长动力不足，整体经济下行风险都进一步显现。 在这种情况下，中央政府先后出台了一些列“微刺激”、“稳增长”措施，一方面是基建投资的增加，尤其是在高铁、核电的投资大幅加大，一定程度上弥补了房地产开发投资下行对整体经济的冲击。另一方面，通过“定向降准”、“央五条”等鼓励金融机构继续支持居民购房需求，并于三季度末出台“9.30”房贷政策，松绑实行三年的“限贷”政策直接推动了房地产业快速筑底回稳，随之2年来首次不对称降息又带来资金面宽松，也使房地产行业受益匪浅。一系列稳增长政策激励下，房地产开发投资增速下滑趋缓，新开面积降幅走势整体回稳态势，政府在稳经济增长的同时也促使房地产行业加速回暖并走出调整期。 2014年房地产宏观经济 二、开发投资增速持续回落，新开工面积降幅扩大 2014年前11月，全国房地产开发投资86601亿元，同比名义增长11.9%，增速较去年回落了8个百分点，其中，住宅投资58676亿元，占房地产开发投资的比重为67.8%，增速10.5%，较去年同期回落了7个百分点。从房地产投资额同比增幅走势看，累计投资同比增幅已经连续十月回落，前11月增幅再创五年来的新低。全年行业处在调整态势，市场波动较大，当前市场依旧以去高企库存为主，加之企业年底回笼资金，增幅有所放缓。 固定资产投资增速的也在下滑，这当中房地产开发投资增速的大幅下滑成为其增长的主要负赘。2014全年开发投资预计增幅10%-12%之间，增速较往年有明显的回落，且明显低于固定资产投资的增幅，下滑趋势明显，对经济增速放缓产生了直接影响。 从新开工面积来看，2014年市场回落的态势更为明显，2014年1-11月，全国房地产新开工面积16.47亿平方米，同比下跌9%，其中住宅新开工面积11.46亿平方米，同比回落13.1%，均创下2002年以来前五