三亚产权式酒店专题研究研讨.ppt

客户地域分布 地域分布与住宅相似但更为集中，以江浙、北京、东北、山西四个区域为主。 区域分布中以精明理财为传统的江浙（含上海）地区所占比例最大，达到34%；其后依次为北京、东北、山西等地。 三亚产权酒店客户分析 客户职业分布 在客户职业分布中，公司以及政府职员所占比例较大，分别为34％、22%。 这部分人群接受过高等教育或与外界接触较多，因而思维敏锐且乐于尝试各种新的投资模式。在较高的收入，对未来预期较好，投资观念强并且乐于尝试各种新的投资模式。 三亚产权酒店客户分析 客户首选因素分析 投资客户认为投资回报率和地理区位最重要。 当前的投资客户已不会盲目的听信开发商宣称的投资回报率，会根据经验判断项目的价值、酒店管理公司以及开发商实力等是否足以长期支撑这个回报率。 三亚产权酒店客户分析 客户酒店管理公司选择因素分析 投资客户认为酒店管理公司知名度与管理水平的高低是产权酒店经营好坏的关键。 由于物业管理水平等在购买时难以衡量，而知名酒店管理公司大多具备较强管理水平与客户资源量，因而近半数客户首选公司知名度作为最重要考察因素。 三亚产权酒店客户分析 THANKS！ Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2013 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 三亚产权式酒店专题研究 天津中原地产投资顾问部 2015.01 产权式酒店经营模式 国内产权式酒店现状 产权式酒店基本概念 三亚产权酒店客户分析 国内产权式酒店现状案例 产权式酒店概念 伴随拥有酒店产权（股权、房产权）的，以固“定投资回报+经营收益回报+入住权益”作为投资回报的一种物业经营方式 产权式酒店作为一种全新的纯投资型物业，起源于20世纪70年代的欧洲，即开发商将传统酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时投资者还享有酒店管理公司赠送的优惠消费等。 作为一种特殊投资和消费模式产权酒店符合经济资源共享的基本原则。它使业主闲置的空房和酒店的大门向社会开放，对公众推出一种既是消费又是存储、既是服务又是家产、既可自用又可赠送的特殊商品是房地产业和旅游业的有效结合。 产权式酒店有三大类型：产权类时权酒店、退休住宅型、有限自用投资型酒店。 产权式酒店主要坐落在风景优美的旅游区，在中国主要以北京、海南等地为主。 注：产权是经济所有制关系的法律表现形式。它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。以法权形式体现所有制关系的科学合理的产权制度，是用来巩固和规范商品经济中财产关系，约束人的经济行为，维护商品经济秩序，保证商品经济顺利运行的法权工具。  产权式酒店基本概念 （1） 业主拥有酒店独立产权 投资者以一次性付款或按揭（分期）的方式拥有产权，但产权往往仅有40年，并且没有经营权。 （2）酒店式管理，管理费用较高 产权式酒店是酒店的一种，提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣服、叫醒服务，以及各种钟点服务，这方面而言，产权式酒店与酒店并无而致，其管理费也比较高，管理费一般是40元/平方米·月。 （3） 兼具居住度假与投资两种功能 产权式酒店既可以用来居住度假，也可以用来投资。不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段的用途所有不同。有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。不同的产权式酒店提供的回报方式也有不同，如有些产权式酒店提供固定投资回报率，另加30%酒店经营利润；有些则是提供75%的酒店经营利润，不提供其他回报。 产权式酒店特征 产权式酒店概念 （1）有产权的时权酒店 有限的使用权 由瑞士亚力山首先提出“timeshare hotel”，是产权式酒店的发端。酒店向游客、中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。 （2）有限自用的投资型酒店 有限的使用权+有限的回报收益 开发商将酒店的每间客房分割为独立权出售给投资者，投资者一般不在酒店常住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。 （3）?养老型酒店（退休住宅型） 有限的使用权+有限的回报收益→使用权 是一种所谓留后路的退休住房投资方式。投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报。到退休的时候作为颐养天年的住所。这种类型