我国小产权房问题：现状与出路(三)资料.pptVIP

我国小产权房问题：现状与出路（三） 从短期来看需要区别对待、分类处置各类小产权房，从长期来看更需要一系列相关体制改革创新。而这些都需要坚持公平正义，兼顾和平衡各方利益关系，这也是建设和谐社会的应有之义。这就要求各地在治理小产权房过程中，既要严格依照法律和政策办事，也要考虑到广大农民和城镇购房者的现实利益，既要充分考虑到现行政策法规的刚性要求，也应多一些“以人为本”的灵活的处理方式。也只有坚持公平正义，坚持“以人为本”，才能在解决小产权房问题中真正维护好最广大人民群众的根本利益 2．坚持同地同权同价的原则 在《宪法》中，“农村土地集体所有制”和“城市土地国有制”是并立的两种土地所有制。在目前我国城乡二元土地所有制框架下，对于其它条件完全相同的两块建设用地来说，若其中一块是农村集体所有土地，按照《土地管理法》第63条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，基本上只有自用的权利，转为国有土地需要相关部门审批才能进入二级市场流转，并且农民只能得到比例相对很低的补偿费用 但另一块若是国有土地，就可享有转让、出租、抵押等权利，并可以在市场交易中实现土地增值。不难看出，农村集体土地所有者并不真正具备出让自己所有的集体土地并获取出让收益的权利。这就是所谓的农村集体土地所有权“残缺”和两种土地所有制的不平等。小产权房之所以成为一个“问题”，根本在于这两种土地所有制“天生的”不平等。 在处理小产权房问题中，要正确对待工业化、城市化进程中农民的土地财产权利，在土地用途管制和符合相关规划条件下，让农村集体土地享有与城市国有土地相同的抵押、出租、转让的权利，实现集体土地与国有土地的“同地、同价、同权”，尽快结束农民集体土地财产权上存在的“所有制歧视”状态。这不仅有利于加快推进城市化进程，切实保护农民根本利益，而且是贯彻《物权法》平等保护原则的客观要求。 3．坚持疏导结合的原则 对小产权房问题要历史地、辩证地看，既要看到其不合法性，违背了《土地管理法》、《城乡规划法》等相关法律规定，也要看到其积极意义和现实合理性，即在一定程度上解决了城市中低收入阶层的居住需求，也使农民分享到了城市化快速发展过程中土地增值的收益。仅仅简单地采取强制停建、强制拆除、没收和断水断电等“堵”的措施，并不能从根本上解决小产权房问题。 必须从各地实际出发坚持疏导结合，既要充分发挥政府“有形的手”的作用，合理引导、健全机制、加强监管，尽快抓紧进行相关配套法律、法规的制定和完善工作，切实加强和改进房地产市场调控能力，坚决防止违法乱建规模和范围扩大，同时也要尊重市场经济规律，充分发挥市场机制在房地产市场资源配置中的基础性作用，促进房地产市场健康稳定发展。要让农民切实享受城市化快速发展的成果，享受土地价值上涨的利益，同时要加快保障性住房建设步伐，切实解决城镇中低收入住房需求，从而有效减少对小产权房的需求。 （三）几点建议 1．违法小产权房建筑不能一拆了之 鉴于目前全国小产权房数量众多，且待建、在建、完工和已经入住等各种形式都有，不可能全部都拆除或没收，也不可能短期内都将其占有的农村集体土地全部征收为国有土地，将小产权房全部转变为大产权房。然而，既然大量社会资金和建筑材料已经投入小产权房建设中，就不要强制拆除，这也符合建设资源节约型、环境友好型社会的客观要求。 尤其是在目前我国住房市场总体上需求仍然很大、相当一部分城市居民“望房兴叹”的大背景下，小产权房的住房保障功能更加凸显，若仅仅采取强制拆除的办法，也会产生诸多不良后果：一是拆除后的小产权房所占有的农村土地未必能很快复耕，且复耕质量也未必能保证与建房前一样好； 二是造成大量在建、已建的住房建设资金和建筑材料被浪费，这是对社会财富的巨大浪费；三是拆除后使得部分购房者“无家可归”，购房所用的全部积蓄也付之东流，很可能激化社会矛盾，严重影响社会稳定；四是很可能造成部分地区房地产市场供应紧张、甚至反而推高房价。 总之，目前我国住房资源较为稀缺，违法建筑也是社会财富，只要不涉及质量、环保、安全等涉及生命财产安全的问题，对于符合城乡统筹发展规划、土地利用规划，且未占用耕地的小产权房，显然不应强制拆除。即使对于违法占用耕地建设的小产权房，如果不存在安全问题、不属于不能居住的危房，也不宜简单一拆了之。 作为对违法占用耕地建设小产权房的替代性惩罚措施，政府可采取两种方式：一是对于通过占补平衡的方式要求开发商和农村集体组织另行开发出相同数量、质量的耕地；二是没收部分小产权房并将其作为保障性住房。 2．将小产权房作为城市住房供给体系的重要组成部分 目前，我国初步建立了以廉租住房、公共租赁住房、经济适用房、限价商品房、城市及工矿棚户区改造等五个层次的城镇保障性住房供给体系。小产权房属于商品房和上述保障性