建筑物的耐用年限.pptVIP

第十章 建筑物的损耗 通过对建设物损耗相关内容的学习，要求学生掌握建筑物损耗的概念、内容及损耗确定方法，将考核学生判断建筑物损耗的能力。 第十章建筑物的损耗 第一节 概述 第二节 建筑物损耗的确定 第三节 确定建筑物损耗的现场勘察工作 第一节概述 一、建筑物的损耗概念 是指建筑物在使用过程中，由于各种原因造成建筑物效用递减，从而引起的价值上的损失。具体体现为有形损耗和无形损耗两种类型。 二、造成建筑物价值损耗的因素(熟悉) (一)物质因素 引起建筑物实体损耗的物质因素有下列几项： 1.因使用产生的破损; 2.随时间或风雨侵蚀等自然作用而产生的自然老化; 3.因风灾、水灾、地震等自然灾害而发生的损坏; 4.人为造成的破坏。 二、造成建筑物价值损耗的因素 (二)功能因素 功能的损耗因素，指由于技术革新、设计变化等而导致建筑物的功能落伍引起的损耗。功能退化引起的损耗包括： 1.技术更新，指科学理论上的重大突破，新技术、新工艺的推广运用; 2.设计变化，含消费观念的变更。 二、造成建筑物价值损耗的因素 (三)经济因素 经济损耗因素，是指该建筑物与其周边环境不协调，即经济的不适应性而发生的损耗。这项因素的主要内容有： 1.周边地区经济的衰退; 2.此建筑物与周边环境不相适应; 3.区域的优良性发生减退等。 第十章建筑物的损耗 第一节 概述 第二节 建筑物损耗的确定 第三节 确定建筑物损耗的现场勘察工作 建筑物损耗的确定方法(掌握) 建筑物损耗的确定常常通过对损耗率的计算而完成，损耗率是表达建筑物损耗程度的比率，在日常工作中，常采用使用年限法、观察法、综合法等方法来计算。 一、使用年限法 使用年限法是将建筑物的损耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限的基础上的方法。基本计算公式为： 　 　d=(1—R)t/N*l00% 　　D= C·d d为建筑物损耗率; D为建筑物的损耗; R为预计的建筑物的残值率 t为建筑物已使用年限; N为建筑物的耐用年限; C为建筑物的重置价值。 一、使用年限法 1.建筑物的耐用年限。 建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命。 前者指建筑物从建成起到不堪使用时的年数，后者指建筑物从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续期。建筑物的经济寿命短于自然寿命。资产评估所用的寿命年限应该是经济耐用年限。建筑物的经济耐用年限根据建筑物的结构、用途和维护保养情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断。 一、使用年限法 1.建筑物的耐用年限。 各种结构房屋的经济耐用年限的参考值如下： (1)钢结构：生产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房80年; (2)钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架一剪力墙结构等)：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年; (3)砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年; 一、使用年限法 在实际评估中，由于土地是有限期的土地使用权，建筑物的经济耐用年限与土地使用权的年限可能不一致，按下列方法处理： (1)建筑物的建设期不计人耐用年限; (2)建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算损耗; (3)建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算损耗; (4)建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算损耗 (5)建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算损耗。 一、使用年限法 2.建筑物已使用年限。 建筑物的已使用年限分为实际使用年限和有效使用年限。 当建筑物的维护保养正常时，有效使用年限和实际使用年限相当; 当建筑物的维护保养更好或经过更新改造的，有效使用年限短于实际使用年限。 在评估中所指使用年限为有效使用年限，有效使用年限是根据对实际使用年限的调整得到的。 一、使用年限法 3.建筑物成新率的确定。 成新率可在计算出损耗率的基础上得到： 　　q=1—d=[1—(1—R)t/N]*100% 当R=0时，q=(1—t/N)*100%=n/N * 100%， 式中n代表建筑物剩余使用年限，指可预见的实际尚可使用年限。 因此，利用成新率求取建筑物的现值为：V=Cq 二、观察法 依据评估对象的实际技术情况，对照不同结构筑物损耗率的评分标准，在现场勘察时边勘察边按结构、装修、设备三个部分再区分不同部位分别打分，然后按下述公式计算损耗率： 损耗率=结构部分合计得分X C +装修部分合计得分X S +设备部分合计得分X B 式中：C为结构部分的评分修正系数;S为装修部分的评分修正系数;B为设备部分的评分修正系数。 建筑物损耗的确定方