可行性研究及投资决策解析.ppt

财务分析之二 ——收入测算。 收入测算一般包括销售收入和租金收入或物业价值，如果是持有自营物业，一般按内部收益法来测算。 市场分析 市场供求分析 竞争项目分析 财务分析 风险分析 投资决策 项目立项时预计可实现总销售收入20.28亿元，其中车库是按照可售车库的建安成本来计算，资产值0.4亿。 实际执行过程中，由于赶在市场出现调整前开盘销售，目前住宅回收均价已经达到15359元，商铺回收均价达到33311元，预计销售收入将达到22.6亿。 销售收入合计 14719元/平方米 202765万元 住宅 14000元/平方米 180265万元 配套商业 25000元/平方米 22500万元 资产（地下车库） 292元/平方米 4027万元 北京百合花园立项收入预测表 市场分析 市场供求分析 竞争项目分析 财务分析 风险分析 投资决策 财务分析之三 ——现金流量分析。 现金流量分析中应包括： 项目所需投资总额。 项目所需启动资金。 企业可调剂资金和预计可调动资金。 项目资金缺口最高值、时点及解决办法。 融资可能与成本。 市场分析 市场供求分析 竞争项目分析 财务分析 风险分析 投资决策 序号 　　　　年　份 2007年 2008年 2009年 2010年 合计 项　目 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1 现金流入 0 0 0 17100 34200 34200 30000 30000 27000 19489 5388 5388 202765 1.1 销售收入 　 　 　 17100 34200 34200 30000 30000 27000 19489 5388 5388 202765 2 现金流出 78540 33375 3100 5472 7844 10844 7817 8817 9472 7608 4050 (93) 176845 2.1 土地款 78000 32315 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 110315 2.2 建设投资 500 1000 3000 3000 3000 6000 4000 5000 6000 5000 3000 2255 41755 2.3 管理费用 40 60 100 100 100 100 63 63 63 63 25 25 800 2.4 销售费用 0 0 0 406 811 811 304 304 304 304 406 406 4055 2.5 税费 0 0 0 1967 3933 3933 3450 3450 3105 2241 620 (2779) 19919 3 净现金流量 (78540) (33375) (3100) 11628 26356 23356 22183 21183 17528 11881 1338 5482 25921 4 累计净现金流量 (78540) (111915) (115015) (103387) (77031) (53675) (31492) (10308) 7220 19101 20439 25921 　 5 净现金流量现值 (78540) (32561) (2951) 10798 23877 20643 19129 17821 14386 9513 1045 4178 7339 6 累计净现金流量现值 (78540) (111101) (114052) (103254) (79377) (58733) (39605) (21784) (7398) 2116 3161 7339 　 　 计算指标∶财务内部收益率 按季度 3.64% 按年 14.56% 　 　 财务净现值(I=10%) ￥7,339.00 万元 　 　 静态投资回收期 8.59 季度 2.15 年 　 　 动态投资回收期 　 9.78 季度 2.44 年 　 　 　 　 　 　 　 　 北京百合花园立项全投资现金流量表 序号 　　　　年　份 2007年 2008年 2009年 2010年 合计 项　目 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1 现金流入 0 0 0 97100 34200 34200 30000 30000 27000 19