融城项目营销策划分析报告.ppt

项目简介： 区位简述：在享有大区位的优势的情况下，项目处于胶州老城市中央区，为城市核心区域，具有较好的地段优势、区位优势不容置疑。 交通简述：处于咽喉位置大交通环境下，项目尽享带来的极大优势，区域交通四通八达，过境公交车线路近10路，距胶州火车站较近，出行便捷，十分方便。 教育简述：周边学校立林，有小学、初中、高中等，教育资源丰富，且多为胶州市最好的学校之一，教育资源将成为本项目未来一大买点。 商业简述：本项目地处胶州市老城区最繁华的商业地段，世纪购物中心、财富中心购物街，西湖农贸市场，以及在建的科润城商街，老汽车站商圈改造。建成后人气可超利群购物商圈，生活购物十分方便。本项目商业价值较高。 同成策划研究认为，目前房地产调控政策已经能够取得一定的效果，未来政策将主要沿着以下路径发展： （1）政策是长期的：目前房价尚未实质性下跌，政府已经明确指出，一旦政策放松，价格有可能出现报复性上涨 （2）政策以巩固和加强执行为主：今年中国经济出现硬着陆可能性不大，因而未来以加强执行为主。 （3）房价是决定政策是否加码的关键因素：如果房价继续坚挺或走高，不排除政策范围扩大和新的行政政策出台 数据来源：国家统计局、同成平台 同成策划研究认为，从全国来看，房地产市场进入全面调整期。从量价走势分析： （1）多数房价上涨得以遏制。一线城市受限购政策影响，价格出现松动；二三线虽受制于限购政策，价格受到影响；未限购的三线城市正处于房地产快速发展期，销量及价格受到影响。 （2）整体市场走量不太理想。在严厉的政策调控下，一手房市场成交量增速放缓。二手房市场迈入了纯刚需时代，成交量正式进入低迷期，维持低位运行。 （3）龙头地产业绩良好，市场需求仍较为旺盛，市场依旧活跃，预示了下半年市场供应增加成必然。 购房者：中国房地产市场中心逐渐转移到二三线城市，在高压政策调控下，房价下降预期增强 近年来各类城市房地产销售面积市场份额 开发商资金来源趋紧，加之政策不确定，急需加速销售回笼资金 同成策划研究认为，今年前三季度房地产市场低位运行，融资规模扩大凸显出开发商对行业调整的担心。整体市场未来走向预测 （1）价格下行压力增大，但由于供需之间并非彻底反转，2012年上半年房地产市场格局不会形成突破性变革 （2）中国房地产市场中心逐渐转移到二三线城市，受限购城市的房价下降预期增强，二三线不受限购的城市房价上涨微有后劲 （3） 3月份限购令到期时市场或有转机，所以政策贯彻到底，新政策出台势在必行。 （4）购房者信心稍微下降，期望房价下跌迎合其矛盾心理，二三线城市投资者对未来信心依旧 （5）多重压力下企业资金出现高成本窄渠道走势，开发商面临重新洗牌局面。 目标客户群分析 融城 主推广告语 百万新城 繁华人生 其他广告语 金胶州首个城市综合体 坐拥·奢华便捷之美 品味·老城经典精华 独享·河景静谧温馨 一切从功能出发，体现人性化关怀，按现代人的生活理念，满足功能需求，节省公摊面积，增加得房率； 阳面主卧，最佳为：一体三户或一体二户 大开间、小进深，结构紧凑； 传统南卧北厅结构或南主卧北次卧结构； 大客厅、大主卧； 南客厅与北餐厅通透,结构紧凑，空间宽阔； 通风、采光条件佳； 宽景大阳台、飘窗，或南北双阳台，外向视野宽阔 一卫设计节约面积增加其它功能区面积，或双卫设计提升居住的 舒适性和主人的私密性； 卧室门尽量避免对着客厅，卫生间避免对着客厅，以提高主任的私密性； 厨、卫窗户朝外；除去油烟和异味； 减少走廊和拐角，充分利用使用面积，增加功能区面积； 设置玄关：空调位、衣柜位、出入门处挂衣位、室内储藏室等。 住宅推荐户型一： 住宅推荐户型三 户型配比建议 主力户型面积： 85——100平方米，配比50% 次力户型面积：100——120平方米，配比25% 其它户型面积： 85——75平方米，配比15% 120——140，配比10% 项目整体发展战略 项目整体发展战略 战略分解：老城区、综合体、教育主题 高形象入市，高端活动引入，高端体验，建立胶州居住标准 在营销推广层面上，建议项目以“大型综合体”的综合优势，先行进行商业的开发，利用商业烘托地段价值，从而带动住宅顺利的销售去化。 最终形成“商办、住宅”的良性互动。在整个营销中，商业将是项目的难点，故以下着重从商业层面进行营销的分析！ 项目概况： 开发商：中启盛建集团 建筑面积：8万平方米 项目定位： 中高端休闲式购物中心MALL