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余 庆 西 部 新 城 一 期 缇香湖畔开盘推广策略 凸美品牌顾问机构 2013.12 目 录 一、 二、 三、 四、 五、 活动开展 媒体渠道 销售物料 六、费用预算 一、 七冶集团联手余庆县政府强势打造余庆西部新城，是余庆老县城的西部扩展区，是贵州省政府规划中100个城市综合体的重点工程之一。余庆西部新城占地面积2.5平方公里（约3700亩），其中居住区用地约为1960亩，商业用地约为278.2亩，行政办公及公共配套服务设施用地629.1亩。集商业，办公，居住，教育，医疗等复合功能为一体。 余庆西部新城一期组团--缇香湖畔，占地约100万方，其设计以Art Deco风格的花园洋房为主，并有部分高层。规划区内拥有5万多方大环湖公园，西边是天然的森林公园。 缇香湖畔2014年计划推出并销售15万方房源，全部为花园洋房。暂定2014年1月18日第一次开盘，希望达到3000万元销售目标，约合120套房源。 岁末临近，逐渐进入传统市场的旺季，又是打工人群返乡的高峰期，是突击销售住宅和预热商铺市场的最好时机。希望能抓住这个黄金时段，采取低价走量、快打快销的策略，最大程度实现缇香湖畔市场占有率，迅速成为余庆第一性价比楼盘。 由于余庆县本身人口基数偏小，客源有限，每一位客户都更为珍贵，我们希望缇香湖畔能成为90%余庆群众的首选。我们争取每个余庆人都成为我们的客户，即使本人不直接购买，也能向其他人推荐本项目。目前在余庆市场我们最大的竞争对手天湖名城分期开盘，在11月初取得不错的销售成绩，11月23日再次开盘，竞争态势明显。2011年以来，天湖名城多次开盘，累积开发量大约20多万方，而我们明年一年的任务量就有15万方。现在已经年底，几乎没有任何的宣传蓄客期，绝对是时间紧，任务重。鉴于此，我们不能局限在余庆县城这唯一的市场，必须积极拓展，将范围扩大到余庆周边的其他区县及乡镇，打一场漂亮的硬仗。 二、 缇香湖畔推广初期以派单、电视宣传片和户外广告牌为主。 派单时间 派单人员 派单数量 收集客户电话 客户来访 客户来电 2013.11.21-28 7人 2600张 131组 45组 68组 派单对象：县城自建房区域、沿街铺面店主、沿街车辆、下里村民、 白坭镇村民 派单方式：派发、讲解 派单范围：老城区乌江路、中华路（五角星为草坪村、红色部分为派单完成区域） 收集推广初期的客户反馈，目前客户最关心的问题大概为以下几个方面： 项目位置； 项目价格； 开盘、交房及整体竣工时间； 项目整体规划能否顺利完成。 项目优劣势分析 针对客户的关注点，分析出本案的优劣势和机会点。 【优势分析】： 新城规划具有很大吸引力； 性价比极高：软硬条件在余庆皆属高端，但是价格比同期其他楼盘低； 户型设计比较合理，双卫设计得到好评； 七冶集团的实力足以在未来打消客户目前的疑虑； 同类项目竞争力较弱，本案具有绝对竞争优势； 享有老城所有生活配套，同时拥有新区的一切扩展资源。 【劣势分析】： 1、项目知名度缺乏（客户把案名混淆为区域名称）； 2、项目处于建设初期，不能提供样板房或者准现房给客户直观参考； 3、项目总体量大，整体竣工、配套全部完成需要较长时间； 4、余庆人口基数小，客源少。 5、蓄客时间短，乡镇分散。 【机会点分析】： 1、客户对竞争楼盘之一观感较差，本项目应该吸取经验，对施工现场严格管理，合理安排施工，保持现场整洁等，给客户树立一个高端品质盘应有的好形象； 2、打工经济是余庆及周边几个区县的主要经济来源之一，春节临近，在外地工作的人员陆续返乡，现在是公关这个特殊群体购房置业的最好时机。 目标购房群体 1.客户来源：余庆县本地为主、乡镇入城人员、外出务工返乡、 婚龄人群及改善型的城市中坚阶层。 2.客群分布 ①余庆及周边县乡镇政府机关、学校、医院等事业单位工作人员； ②余庆及周边县乡镇私营企业、街区主要店面 ③平时在外地过节回 3.客群需求调查分析 ①购房者对层步梯房比电梯房感兴趣，占比达95%。 ②购房者对100㎡左右户型需求达95%，其中30%需求120㎡左右 ③经商的客户对6米挑高商铺非常有兴趣，能满足商业+自住。 ④余庆县有自建房的多咨询商业；进城务工和其他区县人员多咨询住宅。 ⑤大多数客户觉得2300-2500是能接受的心理价格。 五、 把整个新城项目作为依托，以个案形式进行推广，近期集中力度强推一期组团——缇香湖畔。