武汉房地产投资的规模、结构和效益分析详解.docVIP

2008年 （二）资金规模 房地产开发资金规模逐步扩大。房地产开发资金来源包括开发企业在本年内收到的可用于房地产开发和经营的各种资金来源之和，包括上年末结余资金、本年度内拨入、借入或以各种方式筹集到的资金。按资金来源结构可分为国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金（如定金及预收款、个人按揭贷款等）。2004年武汉房地产开发企业开发投资资金来源418.75亿元，2008年为864.29亿元，是2004年的2.1倍。 （三）开发规模 从“一普”到“二普”四年间，全市房地产开发房屋施工面积年均增长11.7%，到2008年底全市房地产开发在建房屋施工面积达到3798.30万平方米，是2004年的1.54倍。 四年间，房地产开发竣工面积年均增长5.5%，2004年房地产开发企业竣工房屋面积702.99万平方米，2008年为869.83万平方米，是2004年的1.54倍。 （四）市场规模 2004年至2007年全市商品房屋销售一直保持较快增长，到2008年受国际金融危机影响，市场下滑，全市商品房屋销售面积较上年出现大幅度下降，四年间全市商品房屋销售面积年平均增长-1.2%。受房价不断上涨因素影响，四年间全市商品房屋销售额年均增长20.6%。2008年全市房地产开发企业销售商品房屋626.61万平方米，比2004年下降4.8%，商品房销售金额为305.01亿元，比2004年增长84.2%。 二、房地产开发投资结构分析 （一）企业结构 1、各种登记注册类型中以其他有限责任公司和私营有限责任公司为主。2008年末，1381家房地产开发企业中，其他有限责任公司418家，占总家数30%；私营有限责任公司523家，占37.8%；国有企业70家，占5%；港、澳、台商投资企业和外商投资企业106家，占7%。 2、私人控股企业在开发行业中占主导。2008年末，全市房地产开发企业中，国有控股企业127家，占9.2%， 集体控股企业101家，占2.8%，私人控股企业1043家，占75.5%，港澳台商控股和外商控股分别为71家、39家，占比为5.1%和7.3%。 3、一级开发资质的房地产企业较少，企业资质等级集中在三级和暂定资质。2008年末，全市一级资质等级的房地产开发企业12家，占0.87%，二级资质企业253家，占18.3%；三级资质和四级资质的552家，占39.9%；暂定资质和其他资质等级的564家，占40.8%。 4、房地产开发企业从业人员学历水平较高。2008年末，房地产开发企业年末从业人员共38609人，具有研究生及以上学历人数1860人，具有大学本科学历人数10480人，具有大专学历人员13504人，具有高中学历人员9405人，具有初中及以下学历人员3360人。大专及以上学历人员占了总从业人数的66.9%。具有高级技术职称人员2142人，具有中级技术职称5059人，具有初级技术职称3788人，中高级技术职称人员占全部年末从业人员的18.7%。 （二）投资结构 1、房地产开发企业集中度高。2008年，全市1381家房地产开发企业中，完成开发投资额过10亿元，只有7家，占全市房地产开发企业单位数的0.5%，这7家房地产企业共完成开发投资120.41亿元，投资额占全市房地产开发投资21.5%。开发投资额5亿元以上企业22家，企业数占全市的1.6%，完成开发投资额202.48亿元，占全市房地产开发投资的36%；开发投资额在1亿元以136家，占全市开发企业数的9.9%，完成开发投资额476.34亿元，占全市的85%； 2、建筑工程投资占房地产投资比重近七成。按照房地产投资构成划分，房地产投资可以分为建筑工程投资、安装工程投资、设备工器具购置和其他费用。2008年房地产开发投资额中，建筑工程投资389.14亿元，占比为69.4%；安装工程投资29.19亿元，占比为5.2%；设备工器具购置8.96亿元，占比为1.6%；其他费用133.07亿元，占比为23.7%。 　　3、土地购置费用和土地开发投资所占比重超过二成。2008年，房地产开发完成投资中，土地购置费和土地开发投资之和所占比重为22.7%。其中，土地购置费为62.58亿元，所占比重为11.2%；土地开发投资64.37亿元，所占比重为11.5%。 4、房地产开发以商品住宅投资为主。从投资用途结构看，2008年房地产开发完成投资中，商品住宅投资414.97亿元，比重为74.1%；办公楼投资12.21亿元，比重为2.2%；商业营业用房投资为31.06亿元，比重为5.6%；其他用房投资为102.13亿元，比重为18.2%。 商品住宅投资中以90—140平方米住宅投资为主。从户型结构看，2008年商品住宅投资中，90平方米及以下住宅投资92.42亿元，占商品住宅投资比重为22.3%；140平方米以上48.54亿