第6讲_房地产项目用地的获取详解.pptVIP

第三节 土地使用权转让 一、概念 广义：土地使用权发生转移的所有行为，包括土地使用权出让。 狭义：通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。 转让的方式：出售、赠与、交换及其他方式，如作价入股、企业兼并。 哪些土地可以转让？ 以出让方式在一级市场获得土地使用权，经一定的投资开发使用后，再进入二级市场，转让年限余期的土地使用权； 原行政划拨的土地使用权，经过补办土地出让手续，补交出让金的合法程序后，进入二级市场转让余期的土地使用权； × 对于集体所有制土地，其主体是村民集体，其使用权不得出让、转让、出租或抵押用于非农业建设，农地变为建设用地要先经国家征用。 《中华人民共和国土地管理法》第四十三条：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。 二、土地使用权转让的法律条件 ㈠土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行， 权利人不得扩张其权利的内容。 ㈡按照出让合同的约定，受让方已经支付全部土地使用权出让金， 并取得土地使用权证书。 ㈢按照出让合同进行投资开发，属于房屋建筑工程的，要完成投资开发总额的25%以上，属于成片开发的，要形成工业用地或者其他建设用地条件。 《城市房地产管理法》：第三十八条“以出让方式取得土地使用权，转让房地产时，应符合下列条件： ㈠按照出让合同的约定，受让方已经支付全部土地使用权出让金， 并取得土地使用权证书。㈡按照出让合同进行投资开发，属于房屋建筑工程的，要完成投资开发总额的25%以上，属于成片开发的，要形成工业用地或者其他建设用地条件。“ 确保转让的土地使用权已合法取得 抑制炒地皮的关键性条款 三、土地使用权转让的程序 （一）转让申请 （二）签订转让合同 （三）转让合同公证 （四）缴纳土地出让金和土地增值税 纳税义务人——转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人。 计税依据——纳税义务人转让所取得的增值额和规定的税率。 增值额 = 房地产转让收入 － 扣除项目 税率——四级超额累进税率。(下一页) 土地增值税额计算公式： （五）土地使用权变更登记 土地增值税税额 = 增值税 × 超额累进税率 － 扣除项目金额 × 速算扣除系数 （1）取得土地使用权时支付的金额； （2）房地产开发成本； （3）房地产开发费用； （4）转让房地产的税金。 ?土地增值税实行的是四级超率累进税率： ?? （1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0； ?? （2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％； ??? （3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％； ??? （4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。 土地使用权转让中的税费: ⑴契税：国家对不动产买卖、典当、赠与或交换所订立的契约，按其买价、典价或现价的一定比例向新业主征收的一次性税收。税率（比率税率）：3%~5%。 ⑵所得税：又称所得课税、收益税，指国家对法人、自然人和其他经济组织在一定时期内的各种所得征收的一类税收。 ⑶营业税：营业税 = 计税金额×5% 。 ⑷城市维护建设税 = 营业税×7% 。 ⑸教育费附加=营业税×3% 。 1、土地使用权与地上建筑物（包括在建工程）一并转让的，视为房屋买卖，应以交易价格总额作为计税依据，营业税计税金额不能扣减其原所交纳的土地出让金。 2、单纯的土地使用权转让，在计征综合税时应扣减其已交纳的土地出让金，按差额计征。 四、土地使用权转让与出让的比较 区别 出让 转让 行为主体 政府及土地管理部门 境内外任何经济实体及个人 法律关系 法律关系不平等，形成土地一级市场，具有垄断地位 法律关系平等，是二级市场的重要体现 市场所在层次 土地一级市场，受让土地可以转让 二级市场，未经出让方式取得及未按照出让合同投资开发的不得进行转让 年限 按合同规定，不得超过国家规定 合同年限﹣已使用年限 = 剩余年限 土地转移方式 协议、招标、拍卖、挂牌 出售、交换、赠与 练习题： 在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是（ ）。（1分） A 协议出让 B招标出让 Ｃ 拍卖出让 Ｄ投标出让 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中工业用地最高出让