广西房地产建筑业营改增课件详解.ppt

* * 税收处理 关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告.doc 关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告.doc 关于企业事业单位改制重组契税政策的通知.doc 关于企业改制过程中有关印花税政策的通知.doc 关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知.doc * * 六、企业重组中卖股权与卖资产新变化 方兴地产一项目借股权转让避税近4亿.doc 分析：个人股东转让房地产公司股权适用税率是多少？ 举例分析：某房地产企业A，欲转让该公司土地项目，土地使用权成本3500万元。经与B房地产公司协商，A企业以6000万元转让该土地项目。 两种方案：1、转让项目土地；2、转让股权 * * （一）出售方选择方案 1、直接转让土地，需要缴纳的各种税收为： 营业税金及附加：6000×5.5%=330（或差额征税） 土地增值税：企业取得转让收入6000? 　　 减：土地成本 3500? 　　 减：加计扣除 0? 　　 减：税金及附加 330 　　增值额： 2170? 　　增值率：2170÷（3500+330）=57%? 土地增值税：2170×40%-3830×5%=676.5? 企业所得税：(6000-3500-330-676.5)×25%=374 * * 2、转让股权? 　　在转让股权的情况下，企业应缴纳企业所得税。若属于个人，则应当依法缴纳个人所得税。 所得税：（6000-3500）×20%=500 方案税负比较 营业税? 土地增值税? 所得税? 合计 方案1? 330 ? 676.5? 374 ? 1380.5 方案2? ?0??????? ?0????? ?500??? 500 * * （二）收购方选择方案 1、直接收购股权 缴纳的各项税收为：? 　营业税：0? 　契税： 0 土地增值税：(6000-3500)×30%=750 　企业所得税：(6000-3500-750)×25%=437.5 * * 2、收购土地资产 　营业税： 0? 　契税：60000×4%=240 土地增值税：0 　企业所得税：0? 税负比较 　　 营业税? 契税 土增税? 所得税? 合计? 方案2? 0 0 750 437.5 1187.5 方案1? 0 240 0 0 240 * * 国税函发[1995]549号 对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。 * * 举例： 某房地产企业就地安置拆迁户5000平米，市场售价8000元/平米，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本8000万元，总可售面积80000平米。计算拆迁补偿部分营业税？ 成本价=28000/80000=3500 营业税=5000×3500×5%=875000 * * 现行增值税政策：第十六条 纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者有本细则第四条所列视同销售货物行为而无销售额者，按下列顺序确定销售额：　　（一）按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；　　（二）按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；　　（三）按组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：　　组成计税价格=成本×（1+成本利润率） * * 4.不动产和土地使用权投资不征收增值税？ 财税[2002]191号 经研究，现对股权转让的营业税问题通知如下： 一、以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。 二、对股权转让不征收营业税。 * * 《增值税暂行条例实施细则》 第四条 单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：　　……　　（五）将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；　　（六）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户；　　（七）将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；