房地产基础知识及项目流程讲解.docVIP

一、基础知识 （一）基础概念 土地面积：土地面积亦称宗地面积，是指一宗地权属界址线范围内的土地面积，一般以平方米、亩、公顷为单位。 土地可使用面积：即净用地面积是指开发商可以用于建设的土地面积；例如由于市政或其他原因，需要占用既有地块的一些土地，如市政道路（即常说的要扣路幅），还有如在土地边有高压线，国家规定就需退出多少米才能建房，即退距，所以土地证面积并不一定是建设用地面积，土地证面积减去不能用的面积后就是规划建设净用地面积。 土地性质：主要分为划拨和出让，划拨用地是有审批权限的各级政府根据我国《土地管理法》和《城市房地产管理法》的有关规定和2001年10月22日国土资源部令第9号令《划拨用地目录》，向符合划拨用地条件的建设项目（项目使用的单位）无偿供应的土地，划拨用地的使用年限是永久的；出让用地是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为；主要分类有居住用地、公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、道路与交通设施用地、公用设施用地、绿地与广场用地。类别代号 类别名称 范围 大类 中类 小类 R ? ? 居住用地 居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地 R1 ? 一类居住用地 配套设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主的用地 R11 独立式住宅用地 单独占地、建筑层数不超过三层、生活起居功能齐全、独门独户住宅的用地 R12 一类住宅区公共服务设施用地 为一类居住用地配套建设的居住小区级及以下级别的托儿所、幼儿园、小学、中学及社区管理、文化活动、卫生医疗、商业、会所、体育设施等用地 R13 一类住宅区道路用地 为一类居住用地配套建设的居住小区级及以下级别的小区路、组团路或小街、小巷、小胡同及配建停车场等用地，不包括宅前小路 R14 一类住宅区绿地 为一类居住用地配套建设的居住小区级及以下级别的小游园等用地 R2 ? 二类居住用地 配套设施齐全、布局较完整、环境较好、建设有多层、中高层及高层单元式住宅的用地 R21 单元式住宅用地 建设按套型设计并设有卧室、起居室、厨房、卫生间等空间的居住建筑物的用地 R22 二类住宅区公共服务设施用地 为二类居住用地配套建设的居住小区级及以下级别的托儿所、幼儿园、小学、中学及社区管理、文化活动、卫生医疗、商业、会所、体育设施等用地 R23 二类住宅区道路用地 为二类居住用地配套建设的居住小区级及以下级别的小区路、组团路或小街、小巷、小胡同及停车场等用地，不包括宅前小路 R24 二类住宅区绿地 为二类居住用地配套建设的居住小区级及以下级别的小游园等用地 R3 ? 三类居住用地 直接为工业区、仓储区、学校等功能区配套建设、有一定配套设施的、供单身职工及学生集体居住的各类成片单身宿舍区的用地 R31 单身宿舍用地 为单身职工及学生建设的不设置独立厨房的居住建筑物的用地 R32 三类住宅区公共服务用地 为三类居住用地配套建设的居住小区级及以下级别的社区管理、文化活动、卫生医疗、商业、会所、体育设施等用地 R33 三类住宅区道路用地 为三类居住用地配套建设的居住小区级及以下级别的小区路、组团路或小街、小巷、小胡同及停车场等用地，不包括宅前小路 R34 三类住宅区绿地 为三类居住用地配套建设的居住小区级及以下级别的小游园等用地 R4 ? 四类居住用地 以农村居民住宅聚集形成的配套有一定公共设施和市政公用设施的用地 R41 农村居民住宅用地 城市规划区范围内农村居民的宅基地 R42 四类住宅区公共服务设施用地 为四类居住用地配套建设的居住小区级及以下级别的托儿所、幼儿园、小学、中学及社区管理、文化活动、卫生医疗、商业、会所、体育设施等用地 R43 四类住宅区道路用地 为四类居住用地配套建设的居住小区级及以下级别的小区路、组团路或小街、小巷、小胡同及停车场等用地，不包括宅前小路 R44 四类住宅区绿地 为四类居住用地配套建设的居住小区级及以下级别的小游园等用地 C ? ? 公共设施用地 居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地 C1 ? 行政办公用地 行政、党派和团体等机构用地 C11 市属办公用地 市属机关，如人大、政协、人民政府、法院、检察院、各党派和团体以及企事业管理机构等办公用地 C12 非市属办公用地 在本市的非市属机关及企事业管理机构等行政办公用地 C2 ? 商业金融业用地 商业、金融业、服务业、旅馆业和市场等用地 ?