第07章城镇土地估价要点解析.ppt

第七章 城镇土地估价 第一节 概述 土地价格：在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和，其权利特征是出让土地使用权。划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式。 基准地价评估的技术途径：以土地定级（或影响地价的土地条件和因素划分均质地域）为基础，以土地收益为依据，市场交易资料为参考，或直接用市场交易价格等资料评估基准地价； 宗地地价评估技术途径：市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法。 估价原则 预期收益原则 替代原则 最有效利用原则 供需原则 报酬递增递减原则 贡献原则 变动原则 影响因素 一般因素：影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。 区域因素：影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。 个别因素：影响宗地自身地价的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。 基本估价方法 收益还原法：土地还原率 土地纯收益与价格比率法 安全利率加风险调整值法 投资风险与投资收益率综合排序插入法 市场比较法：区域因素和个别因素条件指数 成本逼近法 剩余法 第二节 基准地价评估 一.土地收益资料→基准地价 确定土地级别 处理样本数据： 划分土地利用类型：细分商业用地 单元土地质量指数：单元总分值除以级别数 企业标准资本额 合理工资量 选择土地收益测算指标：单位土地面积的净收益、标准资金占有量、合理工资占有量；企业所在土地的级别或单元总分值 4.选择模型 Yn - 第n级土地上样点每m2土地的利润值； r - 利润级差系数； X1n -第n级土地级别指数(或单元土地质量指数)； X2 - 每m2土地上标准资金占有量； X3 - 每m2土地上标准工资占有量； a - 待定回归系数；b1、b2、b3-分别为土地、资本、劳动力的回归系数； F(X1n) - 自变量的未知函数，为土地带给企业的利润； A - 常数；b0 - 常数，大于零；V - 误差项 5.计算土地收益 In -第n级土地上不同行业土地的平均收益 M - 第n级土地上的样点量 6.计算基准地价 确定土地还原率 计算基准地价 二.市场交易资料→基准地价 划分均质地域 土地交易样点地价计算：土地使用权出让、转让价格，土地使用权出租价格，房地出租价格，商品房出售的土地价格…… 样点地价修正：交易情况，容积率，地价楼层分配，基础设施配套，出让年期，估价期日 样点地价检验与处理：土地级别或均质地域，土地用途，市场交易方式等 评估区域或级别基准地价 样点地价直接计算基准地价：算术平均、加权平均、中位数、众数 建立“样点地价-土地级别”数学模型，评估基准地价 建立“样点地价-土地单元总分值”数学模型，评估基准地价 三.基准地价修正系数表的编制 级别或区域基准地价修正系数表（同“农用地估价”） 路线价修正系数表 确定路线价：设定标准深度（里地线：表地和里地），采用市场交易地价资料评估表地内的路线价 确定标准深度（里地线） 确定级距和级距数 确定单独深度百分率（“四三二一”法则，霍夫曼法则…） 制作深度百分率表（累计，平均） 第三节 宗地地价评估 一般方法：收益还原法，市场比较法，成本逼近法，剩余法 基准地价系数修正法 级别或区域基准地价评估法 路线价评估法 复习思考题 城镇土地估价与土地定级的关系。 城镇土地价格的影响因素有哪些？ 城镇土地基准地价评估方法有哪些？ 如何编制路线价修正系数表？ * * A B Ini-第n级土地上样点单位面积的土地收益 Yni-第n级土地上样点单位面积的利润 某一级地租的平均值 V1b-某一用途土地在某一土地级上的基准地价 In -某一用途土地在某一土地级上单位面积的土地收益 r1 -土地还原利率 n -基准地价评估年期 　 　 　 　 　 　 N 　 　 　 　 　 　 … 　 　 　 　 　 　 二 　 　 　 　 　 　 一 住宅用地 工业用地 商业用地 区段 土 地 用 途 土地 土地级 表地 里地 标准深度 路线价 基准地价 里地线 65 70.86 78 87.2 100 120 140 160 平均深度百分率（%） 130 124 117 109 100 90 70 40 累计深度百分率（%） 6 7 8 9 10 20 30 40 单独深度百分率（%） 200 175 150 125 100 7