房屋租赁办税指南之二：个人出租非住房如何纳税.docVIP

房屋租赁办税指南之二：个人出租非住房如何纳税 ? 一、个人出租非住房税收政策规定 1、营业税 个人出租非住宅，以取得的租金收入按“服务业—租赁业” 5%的税率全额计算征收营业税。 2、起征点优惠规定： 从2004年4月1日起，我省营业税起征点调整为：按期纳税的调整为5000元，按次纳税的调整为100元；自2011年11月1日起，按期纳税的再次提高到20000元，按次纳税的提高到500元。就是说在上述相应的期间，未达到营业税起征点的纳税人免征营业税，达到或超过起征点的应全额申报缴纳营业税。 3、城市维护建设税 以纳税人实际缴纳的营业税税额为计税依据，与营业税同时缴纳。城市维护建设税税率为：纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；?纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。 3、教育费附加 按实际缴纳营业税税额的3%计算征收。 4、地方教育附加 自2004年2月1日起，按实际缴纳营业税税额的1%计算征收；自2011年1月1日起，按纳税人实际缴纳营业税的2％计算征收。 5、印花税 对个人签订的房屋租赁合同，按1‰的税率计征印花税； 6、房产税 对个人出租的非住宅，按租金收入的12%计征房产税。 7、城镇土地使用税 对个人出租非住房用地，按应税土地面积和相应的等级标准计算征收。 8、 以房屋出租取得的租金收入扣除本次已缴纳的税费及由房屋出租人实际发生的与出租房屋有关的修缮费（每次扣除时以800元为限，而且必须提供真实、有效的发票凭据）和税法规定的费用扣除标准（每次收入不超过4000元，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用）后的余额为计税依据，按财产租赁所得20％的税率计算征收。 另外：根据《滁州市地方税务局代开发票管理暂行办法》的有关规定，个人临时从事房屋出租需要开具发票的，租金达到起征点的规定，按发票开具金额2％的附征率计算征收个人所得税。 ? 二、个人转租非住房税收规定： 1、营业税 个人将承租的房产再转租给他人，应按“服务业——租赁业”项目全额征收营业税。 2、城市维护建设税 以纳税人实际缴纳的营业税税额为计税依据，与营业税同时缴纳。城市维护建设税税率为：纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；?纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。 3、教育费附加 按纳税人实际缴纳营业税税额的3%计算征收。 4、地方教育附加 自2004年2月1日起，按实际缴纳营业税税额的1%计算征收；自2011年1月1日起，按纳税人实际缴纳营业税的2％计算征收。 5、印花税 对个人出租、承租房产所签订的租赁合同，按1‰的税率计算征收印花税。 6、房产税 个人转租房产，免征房产税。 7、城镇土地使用税 个人转租房产免征城镇土地使用税。 8、 以房屋转租取得的租金收入扣除本次已缴纳的税费及由房屋出租人实际发生的与出租房屋有关的修缮费（每次扣除时以800元为限，而且必须提供真实、有效的发票凭据）、税法规定的费用扣除标准（每次收入不超过4000元，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用）以及个人向房屋出租方支付的租金后的余额为计税依据，按财产租赁所得20％的税率计算征收。 另外：根据《滁州市地方税务局代开发票管理暂行办法》的有关规定，临时从事房屋出租到税务机关开具房屋租赁发票，金额达到起征点的，按2％的附征率计算征收个人所得税。 ? 三、个人出租、转租非住房开具发票时需提供的资料 1、申请开票金额在1000元以下的，需提供房主本人有效身份证件及其复印件；金额在1000元以上（含1000元）的，应当按要求填写《代开普通发票申请表》，提供付款方出具的有关书面证明材料； 2、房屋产权证原件、复印件； 3、承租双方签订的房屋租赁合同（协议）原件、复印件。 另外：对租赁协议中租赁价格明显偏低且无正当理由的，根据《中华人民共和国税收知识管理法》的相关规定，税务机关有权核定其应纳税额。在核定方法上，税务机关可以采取以下方法： （1）参照当地同类行业或者类似行业中经营规模和收入水平相近的纳税人的税负水平核定； （2）按照营业收入或者成本加合理的费用和利润的方法核定； （3）按照耗用的原材料、燃料、动力等推算或者测算核定； （4）按照其他合理方法核定。 采用前款所列一种方法不足以正确核定应纳税额时，可以同时采用两种以上的方法核定。 纳税人对税务机关采取本条规定的方法核定的应纳税额有异议的，应当提供相关证据，经税务机关认定后，调整应纳税额。 四、个人出租非住房纳税案例 案例1、按期纳税情形 2013年1月，我市固定工商户李某将位于天长东路一商业房进行出租，租赁期为1年，自2013年1月1日至12月31日，租金为20000元/