20130820_规划概念与基础知识扫盲分析报告.ppt

Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 事业一部前期系列培训 一部C组——张志炜 2013年5月16日 规划概念及基础知识扫盲贴 概念理解 这些概念你都真正理解了吗？ 1、何谓容积率？容积率是如何计算的？ 2、计容建面与建筑面积相同？二者有何区别？ 3、建筑密度、绿化密度、绝对标高与相对标高？ 概念理解 总建筑面积 容积率= 净用地面积 包括：住宅、商业、高于地面1.5米的半地下室、公共配套服务设施（居委会、物业用房、配电房、垃圾转运站…..） 不包括：露台、地下室、层高低于2.2米的架空层、向公共开放的层高高于2.2米的架空层…… 居住区用地，不包括代征道路用地、代征绿地用地 概念理解 各类建筑基底总面积 建筑密度= 净用地面积 相同容积率下，平均层数越高，建筑密度越低，可用于景观用地越多 正常情况下。居住区建筑密度一般在30%~35% 用地平衡概念 建筑密度 道路占地率（也称道路率） 绿化率 用地平衡 用地平衡是规划过程中从总体衡量并控制规划的重要指标 用地构成 经验值 备注 住宅基底 17%~30% 即建筑密度 道路 10%~18% 一般纯道路只有9%~12%，如考虑路边停车，会超过12%，直至18% 景观、绿化 50%~70% 包括硬地、水面、绿化 概念测试 1、本项目容积率是多少？ 2、建筑密度是多少？ 3、总建面如何计算出来？ 答案：R=1.99，建筑密度=28.75% 4、假设道路率是21%，绿化率为50%？请算出各面积 0.3-0.5之间，0.5属于纯独栋社区极限 0.5-0.8之间，R0.8项目双拼显得拥挤 0.8-1.5之间纯联排社区，容积率稍高可考虑与高层兼容 1.5-1.8之间最优，如与其他更高容产品搭配可更高 1.8-2.3之间 2.5-5.0之间，超高层甚至可达10 多层 容积率与产品关系 ? ? 一、低层住宅为一层至三层；? ? 二、多层住宅为四层至六层；? ? 三、中高层住宅为七层至九层；? ? 四、高层住宅为十层及以上。 住宅类型 划分标准 电梯 疏散楼梯 低层 1层到3层 无要求 普通楼梯 多层 4层到6层 无要求 普通楼梯 中高层 7层到9层 一个电梯 普通楼梯 高层 10层到11层 一个电梯 普通楼梯 12层-18层 两个电梯 普通楼梯 18层-100米以下 两个或以上 两个楼梯或剪刀梯 超高层 100米以上 需做避难层 楼层与住宅类型 产品面积与居住人口 住宅面积 居住人口 50平米/户以下 1.5人/户 50-90平米/户 2.5人/户 90-180平米/户 3.5人/户 180平米/户以上 4.0人/户 例：某住宅小区有48平米单间50户，78平米两房120套，120平米三房60套，请计算本小区容纳居住人口 答案：585 1、用地红线、建筑红线、地库线范围如何理解？ 2、请简单描述“三线”的文字定义 “三线”理解 1、用地红线—项目范围内各类建筑工程项目用地的使用权属范围红线，可安排地面车位、绿化、道路等，但不能出现建筑 “三线”解释 2、建筑红线—该红线范围内，可开发建筑，建筑红线以外，不得出现任何非本地块建筑 3、地下室红线—该红线范围内，可开发地下室（包含人防+非人防区），地库部分不得超过地下室红线 人防与非人防 1、人防—全名叫人民防空工程，设置在项目地库。只在是为了在打仗时候，能保障人安全的重要设施，包括了人员掩蔽室，物资库，医疗救护，消毒室等 设置标准： 地面总建筑面积2000平，无需设置人防区 2000平总建面7000平，可直接人防费用不设置人防区域 总建面7000平，必须设置人防区域，地面建筑占地面积*建筑密度=人防面积 人防与非人防在销售上区别 1、人防区域—战时作为避难用途，平时可利用作为停车场使用，开发商只出租使用权，不得销售 2、非人防区域—可提供销售，并且可通过银行按揭