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说起房地产市场~~ 那么问题来了！！！ 目录 2009年对房地产市场的宏观调控 1 2010年对房地产市场的宏观调控 2 3 4 公司LOGO * 2011-2012年对房地产市场的宏观调控 2013年对房地产市场的宏观调控 2009年国家政策对房地产市场的调控 公司LOGO * 5月之前在GDP保八的前提下，出台的政策大大促进了房地产市场的发展。 5月21日，国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》。 10月，营业税免征优惠政策终止。 10月24日，国四条出笼：1、增加普通商品住房的有效供给;2要继续支持居民自主和改善性住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度;3是要加强市场监管;4要继续大规模推进保障性安居工程建设。 12月17日,《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》出台，规定土地出让金首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，全部土地出让款原则上1年之内缴清。 政策分析 “国四条”出台的背景是我国宏观经济“保八”已无悬念，房地产市场量价处于阶段性高点。从经济平衡的角度，以及促进房地产业稳定健康发展的角度，调控政策介入房地产市场势在必行。 “国四条”的政策表述既有对传统政策的继承，也有一些新变化。“新变化”体现在落实住房保障的力度上将会前所未有的加强，虽然住房保障工作提出已经两年多了，但实际进展总是落后于政策要求，也间接地助长了房价的上涨。 2009年房地产市场波动 数据分析 从成交价格结构方面来看，无论以销售面积还是以销售金额计算，成交价格向高位漂移现象十分明显。 价格向高位漂移会产生两种效应：其一会鼓励房地产开发企业增加投资，在未来提供较多的产品；其二会抑制购房者的需求，当前住房需求水平下降。这种两种效应的综合净结果会使价格在未来存在下降的压力，即存在向低位回归的趋向。 由投资函数图像可以看出，利率上升时，投资需求量就会减少；利率下降时，投资需求量就会上升。 反映到房地产行业上，国家希望通过采用调整税收以及土地出让金首付比例的方式使一些没有充足资金储备的地产投机商望而却步，从而打压过热的房地产投资。 “国四条”出台时，国务院常务会议明确表态要“遏制房价过快上涨”，但是，我们还是能从数据上看出相关政策出台后房价依然涨势不断，这与提高税收、供求关系不平衡还是有很大联系的。 2010年国家政策对房地产市场的调控 * 1月10日：国十一条 1、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。2、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。 3、加大差别化信贷政策执行力度。4、继续实施差别化的住房税收政策。5、加强房地产信贷风险管理。6、继续整顿房地产市场秩序。7、进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。8、加强市场监测。9、力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。10、中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。 11、进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。 * 增加供给 抑制投机 加强监管 安居工程 地方负责 说白了就是： 主要调控方向： 启动住房“双轨制”发展方向，探索物业税 落实地方政府责任 以打击囤地炒地，打击捂盘惜售，遏制投机的方式加大市场供应 以差别房贷利率及房地产企业融资调控等方式控制金融风险 政府调控房价就可以从供给与需求两方面着手，可以在增加供给（增加普通住房的供给）的同时抑制需求的膨胀（实行差别化的信贷政策）。因此，当前政府控制房价的手段和方法比以前更加丰富。 基于市场供给的分析 加快中低价位、中小套型普通商品住房建设，增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，加强土地供应管理和商品房销售管理等措施均致力于增加住房的供给，以降低 住房价格。 基于市场需求的分析 加大差别化信贷政策执行力度、继续实施差别化的住房税收政策等措施致力于减少住房的需求，以降低房价。 4月15日：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。 差别调控的措施有助于抑制过度的房产投资需求，平抑房价： 调整首套住房和二套住房的首付比例，对现阶段快速增长的非理性购房需求有着强而有力的打压作用。 首套贷款和二套贷款首付提高后，购房人支付的首付成本加大。 贷款利率上浮1.1倍后，各家银行根据借款人的个人信用情况不同实施的基准或者下浮优惠利率将不复存在，这是对贷款