【知识模块】轨道交通影响研究精要.ppt

仅靠财政投入和车票收入，出现较大资金缺口，会加大财政负担，沿线土地开发与地铁建设捆绑成为趋势 地铁能拉动沿线区域房地产投资，并改变沿线土地的功能结构和产业构成，产生人口集聚效应、诱发消费和投资需求 地铁能强化城市功能，拉大城市骨架，改变人的生活方式 地铁对房地产影响最直接的结果，除了促进市场格局的重整，还对住宅价值产生影响。 从地产市场格局来说，地铁不仅会加速沿线片区房地产市场的发展和成熟，还会加速片区价值的重组 中低档房地产密集的片区相对于高端房地产密集的片区升值空间会更大一些，而新开发区域也相对于老开发城区、在前景预期方面更胜一筹。 地铁对沿线房地产需求的影响：人流的带动使得轨道交通站点周边的土地价值大大提高，轨道线周边将增加对商业、商务、住宅的需求量 地铁对沿线房地产价格的影响 轨道交通对项目的价值提升呈现三个特征（时间阶段的影响） 地铁周边实行高容积率开发，且容积率随距离的增大而圈层递减 城市轨道交通站点对于周边土地利用的影响半径在400-600米之间，300米方位内随着距离的增大，价值贬损速度商务商业住宅 一个人的步行距离决定了城市轨道站点对于周边的影响范围，通常这个距离是400-600米，在这个半径范围内，大约0.5-1.01平方公里的土地利用受到交通导向的影响 地铁与商业存在以下两种关系—— 带动商圈轨道化发展，如香港70%的购物中心都建在轨道交通线路上 在香港购物中心的开发战略中，位置和交通往往是最先要考虑的，也是最重要的因素。 香港购物中心的精明之处在于利用地铁使购物中心成为地面的人流和地铁人流交汇的场所，购物中心成为地铁与地面交通工具的换乘站。 地铁沿线物业所在区域的七种发展模式 各类型站点在物业配比、空间布局和开发强度上存在区别 轨道交通影响分析结论 轨道交通研究 深圳市近期将建5条地铁线，全面连通特区内外，这将进一步促进特区内房地产物业价值的升值，并大大带动特区外房地产的飞速发展 EX: 地铁一号线延长线的运营亏损 ——2005到2033年，深圳一号线延长线仅仅以票务及多经收入，一号线延长线地铁公司的资金缺口达24.1亿元 以1990到2001年上海交通运输投资和房地产投资数据为基础进行回归分析 交通运输投资对房地产投资的回归系数为6.281 以明珠线二期为例，132.67亿元的投资将带动房地产投资828亿元 带动的房地产投资将占到2001年度上海GDP总值的16%左右 增加收入和扩大就业 地铁投资建设 产生集聚效应 引起消费 和投资增加 刺激消费品生产 进一步扩大就业和增加收入 乘数 效果 住宅 工业 金融 旅游 商贸 服务 商业 住宅 以上海为研究对象得到的结论 经济效益 以轨道交通明珠线二期工程为例，132.67亿元的投资将带动房地产投资828亿元，这将占到2001年度上海GDP总值的16％左右 产业效益 明珠线二期工程沿线的功能结构将会进一步向金融、商贸、旅游、信息服务、行政管理等第三产业转移，用地结构将出现明显的置换，从总体趋势来看，沿线商业、办公用地的比重会有不同程度的提高，普通住宅用地比重会有减少，工业用地面积将大幅下降 人口、就业效益 地铁建设对人口产生集聚作用，创造更多就业机会，从而诱发消费和需求，对经济增长具有乘数效应 城市功能提升 交通时间缩短 居住环境改善 片区开发升温 居住郊区化 白领置业群增加 次级商务中心 城市功能强化 辐射范围扩大 集客能力增加 商业中心强化 沿线中小户升温 办公区域集中 城市中心区 城市边缘 地铁开通 辐射范围增加 居住群体扩大 支撑 支撑 轨道对房地产的价格影响机理 第一影响区域——距离站点步行或者自行车距离5-10分钟，适合发展高等级功能，包括高级办公、商业以及居住，开发强度高；通常是地价最高、最先发展起来的区域;开发强度很高（very high) 第二影响区域——距离站点通过其他交通方式15分钟内可以到达（包括交通以及换乘时间），是上述高等级功能的备选区域同时适合布局可进行产业聚集（cluster)的相关功能；开发强度较高（high) 第三影响区域——距离站点通过其他交通方式需要15分钟以上的时间（包括交通以及换乘时间），取决于地段状况可以发展多种功能；开发强度取决于地块以及开发内容 资料来源：Schütz E, 1998, Stadtentwicklung durch Hochgeschwindigkeitsverkehr (Urban development by High-Speed Traffic) Heft 6, 1 离车站越近，房地产价格越高，车站附近的房地产价值高于位于区间的房地产 2 不同区位的土地，其房地产价格是不同的。因此，即使是同一条线路，位于不同区位