珠江地产写字楼项目市场研究及定位教案分析.ppt

珠江地产温江花博会项目 写字楼市场研究及定位报告 2000年以来经济平均增长率都在 13%以上，在西部城市中处于领先水平。2006年GDP增长率达到 13.8% ，2007年达到15.8％。 综合经济实力西部第一，人均GDP、社会消费品零售总额、可支配收入等指标都高居西部第一。 作为传统的商贸城市，第三产业发达，是成都经济的典型特征，2006年已占到占GDP总量的49％。 第三产业中的商贸，交通运输、邮电通信、金融保险、房地产、技术服务、旅游业等行业是写字楼入住客户的主要构成，而零售、餐饮则是商铺的主要需求来源。发达的第三产业为写字楼和商铺提供了充足的客户资源。 三资企业迅速增加 《成都市委、市政府关于推进成都试验区建设有关重大项目（工作）的通知》11.9 产业发展：共14项 工业集中发展区 重点产业 国家软件产业基地及国际服务外包基地 培育大企业大集团 中小企业信用、担保和服务三大体系建设 中心城区“两轴四片”建设 商品市场集中发展区 龙门山、龙泉山“两带”旅游资源开发 文化产业重大项目 现代农业科技示范园区 (温江) 现代农业服务体系标准化工程 现代农业物流业 工业原料林和速生绿化工程 节能减排 《成都市委、市政府关于推进成都试验区建设有关重大项目（工作）的通知》11.9 重点领域改革：共4项 行政管理体制改革 农村土地制度改革 林权制度改革 金融领域改革 轻轨交通 按照相关规划，成都市交通圈今后将形成“一心六核”的格局，“一心”是指外环路内的中心城区，“六核”是双流、温江、郫县、新都、青白江、龙泉驿。中心城将与各个卫星城，以及都江堰等其他城市间通过轨道交通来连接。通过修建地铁、轻轨，改造现有铁路形成铁路公交等方式，最终形成快速轨道交通网络，实现大成都范围内各区、市、县之间1小时以内直接通达。 温江轻轨规划 线路:属于成温大轻轨的成温段, 全长20公里，计划投资30多亿元：其中青羊区境内6公里多、温江境内有13.6公里，坐轻轨从温江到中心城区全程只要25分钟。 站点(温江境内):清泉站、会展站(花博会附近)、凤溪站(凤溪大道附近)、大学城站(海峡两岸科技产业开发区附近)、永盛站等5个站点。 开工时间:最快于2008年内,预计于2009年 建设周期:约3年 温江城市发展定位 成都3681平方公里都市区规划区的一部分，六个城市组团之一，中心城区的西部中心。 城市重要功能区在功能上形成以高新技术、印务包装、食品饮料为主导的工业集中发展区和以大专院校为依托的教育科研、休闲旅游为主的城市新区。 供应 体量 销售价格 销售周期 租金 入驻率 吸纳率 标准层面积及最小单位划分 外观及高度 电梯 中央空调 卫生间 停车位 物业管理 未来3-5年供应(部分) 外资企业快速上升带来对甲级写字楼的大量需求。 未来3-4年内，成都将新增外资企业1000-1200家，外资企业历来是甲级写字楼尤其是国际甲级写字楼的主力客户，根据我行对外资企业写字楼需求的研究，该部分需求将达30-40万平方米。 内资企业需求也比较旺盛。 具备实力的内资企业进驻甲级写字楼也日益增加，估计新增需求将达15-25万平方米。 对现有甲级写字楼的分流 由于新建写字楼在规划设计和硬件设施上的优势，甲级写字楼客户“喜新厌旧”比较常见，估计从现有甲级写字楼中将分流出5万平方米以上的客户。 结论 未来3-5年,甲级写字楼需求量为50-70万平方米，而供应量达80万平方米以上，供略大于求,市场存在比较激烈的竞争，高品质、高档次的国际甲级写字楼在竞争中将处于优势地位。 市场面临重新洗牌，现有部分甲级写字楼将降格为准甲级。 成都目前已成为投资热点城市，大量国内外实力雄厚的开发商与投资机构进驻，其中大量的投资集中于高档商业与甲级写字楼，成为未来甲级写字楼的开发主体。甲级写字楼的开发模式与物业品质迅速与国际接轨，“甲级写字楼” 标准需要重新定义。未来3年内，原有甲级写字楼在硬件和运营上的缺陷将愈加明显，竞争力呈下降趋势，其中部分将降为准甲级写字楼。 新项目将吸引未来大部分新增需求，并大量分流现有甲级写字楼客户，市场变化比较剧烈。 成都甲级写字楼租售价格长期滞涨，其原因在于产品品质没有明显提升。 最近3-4年间（2003-2006年），成都甲级写字楼租售价格在相对比较稳定：租金徘徊于90-100元/平方米/月，销售价格一般在8000-10000元/平方米。这与同时期住宅、商业房地产市场的高速发展形成强烈反差。究其原因，主要是开发水平不高，产品档次和品质没有明显提升，价格滞涨。（汇日央扩国际广场因其品质相对有明显提升，价格迅速攀升至12000元/平方米。） 2007年，新推出楼盘凭借其一流的规划设计，并借助