建筑物区分所有权详解.pptVIP

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》法释[2009]7号 （以下简称解释） 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]8号 三、专有所有权人的权利和义务 1、权利 2、义务： （1）业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 （2）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 案例二：廖阿姨住在某单位临街房改房小区的二楼，因为周边生活方便，廖阿姨一直感到住得很舒心。但随着一楼康老伯将自家住房租给外地人作餐饮经营后，廖阿姨的心烦事也接踵而来：抛开每天难闻的油烟还有嘈杂的喧哗不说，光想着楼下那被拆得七零八落的房屋结构就够心惊肉跳一阵子的了。 为此，廖阿姨还有其他几位邻居都多次找到康老伯协商，希望康老伯能收回房屋重新改作住宅后再进行出租。但每次康老伯总是以房子是自己的，别人无权干涉为由予以拒绝，而最近一次交涉，康老伯更是拿出了由多数邻居签名同意的文书来作为拒绝廖阿姨的理由。 廖阿姨能否要求康老伯将住宅恢复原状？ 业主是否可以将住宅改为经营性用房？ 《物权法》第77条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 一、如果未经有利害关系的业主同意，其法律后果是什么； 二、有利害关系业主的同意是需全部同意还是多数同意即可； 三、如何确定有利害关系业主的范围。 《解释》第10、11条 一、业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 二、将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。 三、业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。 案例二：刘大爷在自己城中村的老房子拆迁后，便用拆迁安置所得款项在南市区某小区购置了一套位于顶楼的二手三居室。而之所以选择顶楼的房子，正是看中了自家顶面百余平米屋顶的利用价值。刘大爷拿到钥匙后，便按照自己的设想准备为自家楼上的屋顶设置一个空中花园以及一间近50平米的玻璃休闲室。然而，物业管理公司得知此事后，立即向刘大爷指出：根据小区管理规约，顶楼住户不得擅自占用小区业主共有的公共屋顶，否则将构成侵权。对此，刘大爷觉得非常委屈，认为自己住在顶楼，而楼下的业主从来也不会上到屋顶，自己对屋顶的使用并没有妨碍到任何人。并且如果要说占用，隔壁的孙女士也照样占用屋顶安装了太阳能热水器，为什么物业管理公司却不说孙女士侵权呢？刘大爷自己作为顶楼业主，到底有没有权利使用屋顶？ 架空层、停车场、会所、绿地所有权 三、共有所有权人的权利、义务 《物权法》第72条规定:“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。” （1）权利：使用权、收益权、修缮改良权 共有部分财产不能单独转让、抵押、出租；业主转让其专有部分所有权的，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 （2）义务： 1、分担共同费用和负担 共有部分的修缮费以及其他负担，由各区分所有人按其单 独所有的部分的面积占总面积的比例来分担。 2、合理注意义务 3、合理使用 《解释》第4条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。 物权法第74条　 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有 《解释》第5条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。 　　前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。 　　第6条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。 三、业主大会