第七章城市住宅经济南林城市经济学解析.docVIP

第七章 城市住宅经济 第一节 城市住宅的特征与属性 住宅是供人居住的房屋，是人类赖以生存的基本物质条件，既是生存资料，又是享受资料，还是发展资料。 一、住宅的特征 住宅是一种独特的商品，有其自身的特征 （一）住宅的多样性 体现在房屋的大小、位置、建成年限、楼面布置图、内部特征以及有用性方面。 （二）住宅的不可移动性 住宅一旦建成，其位置就是固定的，一般很难移动。 住宅的耐用性 只要设计合理、施工正常且维护得当，其自然寿命都在几十年、甚至百年以上。 四）住宅的昂贵性 当一个家庭购买住宅时，支出一般是家庭年收入的2倍至4倍（【美】奥沙利文，2000）。 中国一线城市2009年的房价与家庭收入之比竟然达到21-28 (五)密集性 为了节约用地，减低住宅及各项配套设施的建设费用，必然要求城市住宅成幢、成片、成区地密集建设。 （六）搬迁费用也比较高 除了搬迁的大量货币成本，还包括与离开旧邻有关的成本，如学校、商店和朋友 （七）对周围社会环境的要求 西方城市社会中，还涉及到邻居的种族和宗教背景。 二、住宅的属性 住宅作为一种昂贵耐用的生活必需品，无疑具有自然、经济、社会的诸多属性。其中最重要的就是商品属性和福利属性。前者反映在住宅经营上，后者反映在住宅政策上。 （一）商品属性 ? 中国长期以来否认住宅的商品属性，城市住宅建设完全由国家统一投资、统一分配，住宅不能进入市场。随着社会主义市场经济体制建立和住房制度改革的进行，住宅的商品性已得到肯定和执行。 ? 国际层面，绝大部分国家的城市住宅供给是以市场调节为主渠道。一些国家还把住宅私有化作为其主要的政策目标。住宅私有率高达50％以上。 （二）福利属性 住宅是一种特殊的商品，是最基本的生活必需品。享有适当住房的权利属于基本人权。―居者有其屋常常是政府的施政纲领。政府参与住房市场，其中手段之一就是提供社会保障用房 第二节 城市住宅的供需理论 一、经济学中的一般供需理论 ? 市场供需分析是微观经济分析的基本工具。说明均衡价格的形成和价格机制的作用，并考察价格以及相关因素的变化对于供给和需求所产生的影响。 ? 供给与需求是用于描述人们在市场上相互交易行为的术语。 ? 微观经济学的根本点在于研究供给与需求如何在市场中通过价格来分配物品（配置稀缺资源）。 （一）、需求和供给 1、需求 ? 一种商品的购买，是指消费者在一定时期内在各种可能的价格下愿意而且能够购买的该种商品的数量。两个条件：愿意购买和有能力购买。 ? 需求量由以下主要因素决定： 该商品的价格； 消费者的收入水平； 相关商品的价格； 消费者偏好； 消费者对商品的价格预期。 ? 需求定理 在其他条件不变的情况下，需求量的变化与价格变化方向相反：价格上升，需求量减少；价格下降，需求量上升。 2、供给 ? 一种商品的供给，是指生产者在一定时期内各种可能的价格下愿意而且能够提供出售的该种商品的数量。两个条件：生产者能够接受的价格；在此价格下可供出售的产品数量，包括新货和存货。 ? 供给量取决于以下主要因素： 该种商品的价格； 该种商品的生产成本； 该种商品的生产技术水平； 相关商品的价格； 生产者对未来的预期。 ? 供给定理 ? 在其他条件不变的情况下，产品自身价格与其供给量之间存在同方向变动的关系：价格上升，供给量增加；价格下降，供给量减少。 （二）均衡价格理论 商品的均衡价格，是在商品的市场需求和市场供给这两种相反力量的相互作用下形成的，是指一种商品的市场需求量与市场供给量相等时的价格，也就是商品的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格。 该理论表明：均衡是市场价格运行的必然趋势，也是其正常状态。在市场经济中，买者和卖者的行动自然而然地使市场向供给和需求的均衡变动。 （三）弹性理论 弹性是对一个变量对于另一个变量的敏感性的一种度量。弹性理论是要说明价格的变动比率与需求量或供给量的变动比率之间的关系。 系数1，富有弹性；系数1，缺乏弹性；系数＝1,单一弹性；系数无穷大，完全弹性；系数＝0，完全无弹性。 1、需求弹性 包括需求的价格弹性、收入弹性和交叉弹性，分别说明需求量变动与价格、收入和其他商品价格变动之间的关系。 1）价格弹性 简称为需求弹性，它说明价格变动所引起的需求变动。需求的价格弹性系数为： 需求的价格弹性系数＝需求量变动的百分比/价格变动的百分比 2）收入弹性 衡量收入变动比率所引起的需求量变动的比率。 需求的收入弹性系数＝需求量变动的百分比/收入变动的百分比 3）交叉弹性 衡量其他商品的价格变动所引起的商品需求量的变动。 需求的交叉弹性系数＝x商品需求量变动百分比/y商品价格变动百分比 2、供给弹性 通常指供给的价格弹性。用来衡量供给量变动对价格变动的反应程度。 供给弹性系数＝供给量变动的百分比/价格变动的百分比 二、城市住宅供求概况