房地产开发与经营-导论分析报告.ppt

北京科技大学东凌经济管理学院 谷炜 * 若干研究题目（供参考） 中国房地产市场发展历程研究 中国房地产市场现状分析 中国与其他国家房地产市场发展分析比较 中国房地产企业分析-以某企业为例 某地产项目开发与经营 北京（或其他城市）房地产市场分析 房价影响因素分析（定量、定性） * * Company Logo 作为国民经济的支柱产业（国发〔2003〕18号）： 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 国发〔2003〕18号 各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构： 《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号)发布五年来，城镇住房制度改革深入推进，住房建设步伐加快，住房消费有效启动，居民住房条件有了较大改善。以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。同时应当看到，当前我国房地产市场发展还不平衡，一些地区住房供求的结构性矛盾较为突出,房地产价格和投资增长过快；房地产市场服务体系尚不健全，住房消费还需拓展；房地产开发和交易行为不够规范，对房地产市场的监管和调控有待完善。为促进房地产市场持续健康发展，现就有关问题通知如下： 一、提高认识，明确指导思想 (一)充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。 Company Logo （2）房地产业在国民经济中的作用： 为国民经济发展提供重要的物质条件 能带动其他相关产业的发展 改善人们的住房条件和生活环境 加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌 有利于优化产业结构，改善投资硬环境 有利于扩大城乡就业 可以增加政府财政收入 Company Logo 1.2.3 房地产业与金融业 （1）房地产业与金融业的关系： 房地产业发展需要金融业的支持 房地产开发需要获得金融机构的资金支持 房地产消费需要金融业提供消费信贷支持 房地产信贷是金融业的一项重要业务 抵押贷款证券（mortgage backed security,MBS） 担保抵押贷款证券（collateralized mortgage obligations,CMO） Company Logo （2）金融业对房地产业发展的作用： 房地产消费信贷使家庭摆脱“流动性约束”，增进效用 房地产信贷是房地产业发展的动力 房地产开发信贷为房地产开发提供资金保障 房地产消费信贷为房地产开发所产生的商品提供销售市场保障 金融业促进房地产投资多元化 股权融资 投资基金 抵押贷款证券 Company Logo §1.3 房地产开发与经营概述 1.3.1 房地产开发与经营的含义 房地产开发与经营是指房地产开发经营主体在国家的 法律允许范围内，通过对土地、建材、基础设施、劳动力、 信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施、房屋建 设和土地开发，并对开发成果进行转移、运营、管理等一 系列经济活动。 这一概念包含两层含义： 房地产开发与经营是一个系统的过程。 房地产开发与经营的全过程必须在法律框架内进行。 Company Logo 房地产开发经营的区域性（区域性市场） 房地产开发经营活动的长期性（普通2-3，综合项目4-5） 房地产开发经营活动的资金密集性 房地产开发经营活动的高风险和高收益性 房地产开发经营活动的政策性 1.3.2 房地产开发与经营的特点 活动协调的复杂性 项目操作的复杂性 房地产开发经营活动的复杂性 Company Logo 1.3.3 房地产开发与经营的参与者 政府 房地产开发主体 土地使用权人 投资主体 金融机构 建筑承包商 专业顾问 消费者 Company Logo （1）政府 其主要职能有三个方面： 通过经济手段、法律手段、行政手段对房地产业进行宏观调控 通过土地一级市场为房地产开发与经营活动进行市场供给调控 对房地产开发与经营活动进行监督管理 （2）房地产开发主体 房地产开发企业 房地产开发个人 （3）土地使用权人 土地征收、拆迁 通过二级市场购置土地使用权 与原土地使用权人进行合作 如：规划部门、工商局、市政部门、房地局、发改委、经贸委、市建委 Company Logo （4）投资主体 投资主体投资房地产开发经营有两种方式： 通过直接或间接（股票、信托、债券等）投资方式投资房地产开发主体 通过直接或间接方式购置房地产商品进行长期出租、经营和转售 （5）金融机构 如：银行、信托投资公司等 （6）建筑承包商（施工单位） 房地产开发过程中房屋等建筑产品的直接生产者 房地