房地产企业全成本管理体系分析报告.ppt

房地产企业成本管理体系解读(之一)2009 卖楼啦。。。 现场收款 预收帐款 财务结算----销售收入 ［关键词］ 目标能调吗？ 用几个实例来谈谈： 目标成本到底怎么形成的？ 成本管住了吗？ 标杆企业如何一路走来？ 1999---2003---2005---2007 民企：成本超标没商量！ 北京项目一、二期成本超标1.4亿 上海项目成本超目标1.2亿 别墅项目外立面变更增加成本8000万 东莞项目施工单位纠纷而瘫痪 各部门各司其职 阶段性地确定成本责任 我们需要什么样的管控体系 来落实目标与责任成本管理? 标杆企业的成本管理架构与模式介绍： 归纳总结一下 房地产企业成本管理体系解读(之二)2009 问题之一:成本科目应该如何设置 财务帐套与成本科目需要统一吗? ----万科之路 ----华远的困惑 ----国企财务的”觉醒” 成本科目设置如何考虑成本测算的需要? 成本科目设置与合同清单有关系吗? 成本科目设置如何考虑分摊问题? ----1.4亿成本超额谁知道? 万科版 民企版 问题之二:动态成本如何跟踪? 动态成本信息统计不到？ 动态信息严重失真？ 动态成本信息分析有用吗？ 过程管不到，动态成本=结算台帐 动态成本信息归集如何考核? 谁对动态信息负责? 动态信息对谁负责?(经营监控) 。。。。 动态成本构成 一个案例的解读与探讨 问题之三:如何从全员参与到全员负责? 策划阶段成本工作能介入吗? 设计阶段成本管理与设计工作严重脱节? 采购能受控于成本管理吗? 变更\签证如何从事后成本核算到事前评估? 各部门成本责任如何明确划分? 成本问责制能实现吗? 成本考核到底考倒了谁? …….. 标杆企业管理办法 争论！ 标杆民企 案例1 项目策划阶段的成本策划 成本 客户需求 市场 产品 盈利 案例2 概念设计阶段的成本规划 某超高层项目外立面 概念深化设计案例 成本目标体系落实 之核心难点在哪里？ 如何建立全员的 责任成本管理体系？ 责任成本体系是通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的设定、执行和考核，来保证目标成本的实现。 责任成本体系的目的在于提高公司全员成本管理意识及水平，加强不同专业、不同流程之间的合作和沟通，形成分工负责、有机协调的成本管理体系，体现结果与过程并重的原则 关于责任成本 一、责任成本的解读 方式一：根据成本科目，将目标成本分解成《目标成本控制责任书》，对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，形成成本控制的指引 方式二：根据合同分类，将目标成本分解成《合同控制清单》，将合同签订、履行的责任落实到合同责任部门，以各部门成本责任的完成来保证目标成本的完成 关于责任成本 二、责任成本的分解方式 责任成本的分解思路 1、本部门费用 2、本专业端口成本 ----土地成本----投资部---- ----政府收费----报建部门---- ----设计费----设计部门---- ----营销费----营销部门---- ----财务费用----财务部门---- --------建造成本----设计+采购+工程------ 成本数字是目标，是结果，关键的是工作质量 设计 产品销售 投资 策划 项目运作全过程 招标 履约 签约 三、责任成本的分解思路 管理架构确定 管理架构确定 管理架构确定 授权体系确定 授权表 授权手册 不同企业授权对比 ---万科 金地 招商 合生 谁来确定目标成本？ 谁来决策成本调整？ 谁来考核？谁来评估？ 成本定位与决策的立足点在哪里？ 责任体系与职责如何匹配。。。 成本目标 与责任 管理体系 目标的建立 目标的跟踪 目标的落实 1、 2、 3、 4、 1、 2、 3、 4、 1、 2、 3、 4、 标杆企业成本管理模式： 目标/责任成本管理 过程动态成本管理 作业过程成本管理 成本管理软件 成本管理委员会 实践系统 信息系统 组织系统 成本管控文件 谢 谢！ 目标成本管理实践中存在的问题 目标成本列项之示例: 金地成本表单 某民企成本本表单 万科成本表单 政府要求成本表单 成本表单研究 成本模块拼装化案例 仁恒成本表单 合同清单模式 万科表单 民企如何用? 每个阶段成本测算的任务与重点? 成本归集与分摊方式的探讨？ 归集口径考虑: 1、 2、 3、 4、 分摊方式考虑: 1、 2、 3、 分摊依据: 1、 2、 3、