地产前期策划(规划思路)培训经典分析报告.ppt

* 附加值提升建议| 设备设施 根据项目定位的高低取舍成本较高的高端设备。 待论证配置 地源热泵系统 直饮水系统 …… 高端配置 智能家居系统 置换式新风系统 中央除尘系统 智能遮阳技术 铜管水系统 …… 新技术运用，高端配置 * 附加值提升建议| 社区配套 精装修标准 精装修价格 精装修风格 常规设备设施 新技术运用 精装修 设备设施 会所 商业 幼儿园 …… 服务等级 服务内容 社区配套 物业服务 附加值提升建议| 社区配套 中端 中高端 高端 三大件 - 会所：1000㎡ - 商业：3-5%，底商 - 幼儿园：千人指标 - …… 升级三大件 - 高档会所：2500㎡ - 商业：5-8%，独立 - 双语幼儿园：实际需求 扩容三大件 - 私人会馆与精品酒店 - 风情商业街 - 伊顿幼儿园 - 高尔夫球场 - 医疗诊所 根据规划意见书及相关政策规范的要求确定社区的基本配套内容。 根据项目定位及客群定位确定社区配套档次和面积， 及特色业态。 * * 附加值提升建议| 物业服务 精装修标准 精装修价格 精装修风格 常规设备设施 新技术运用 精装修 设备设施 会所 商业 幼儿园 …… 服务等级 服务内容 社区配套 物业服务 * 附加值提升建议| 物业服务 根据项目定位及客群定位的要求确定社区物业服务的档次。 常规服务还是“管家式”服务？ 是引入高端物业公司还是高端物业顾问？ 收费标准？ * 反馈与修正 综述 前端市场定位、中端产品策划与后端营销推广三个阶段实时反馈、进行修正的动态过程，并非单向前进。 * 前端市场定位 中端产品策划 后端营销推广 给出结论 给出结论 反馈修正 反馈修正 反馈修正 房地产项目前期报告 产品策划与市场定位的互动 由市场定位的核心结论——产品类型与户型配比，导出产品策划的核心内容——总体规划建议，不断地进行验证。 * 前端市场定位 中端产品策划 反馈修正 产品类型与户型配比 总体规划建议 容积率要不要拆分？能不能拆分？如何拆分？ 楼座能不能排布得下？ 产品策划与营销推广的互动 产品策划与营销推广的反馈修正 * 中端产品策划 后端营销推广 给出结论 反馈修正 总规方案的楼座调整 推盘顺序 总规方案的交通组织调整 销售动线 总规方案的筛选与推荐度 经济测算 产品策划与营销推广的互动 案例： * * 规划设计原则 规划设计原则：确定规划方向，如容积率的拆分，各地块的容积率和建筑类型，户型分配等 西侧 绿化隔离带 东侧 绿化 隔离带 东侧居住地块 西侧居住地块 N R=2.9-3.1 R=2.6-2.8 R=1.9-2.1 总建筑面积做满，实现总体2.5容积率； 适度拆分总体容积率； 拔高西地块容积率指标，做足高度，降低东地块容积率； 西地块一分为二，西侧安排政策房，尽量减少占地面积，剩余部分排商品房； 所有商品住宅均为南北通透的板式建筑，舒适性较高； 案例：黄土岗项目 基于地块价值分析、规划指标、项目定位等 * 产品 策划 体系 地块价值分析 规划设计原则 总体规划建议 户型设计建议 建筑及园林风格建议 附加值提升建议 总体规划建议 * 总体规划建议 概念规划图 总规图 楼体鸟瞰图 日照测算图 …… 交通组织图 消防通道图 单元入口图 地下车库图 …… 户型配比表 总规指标表 交通组织 户型配比 总规布局 * 总体规划建议| 总规布局 概念规划图 总规图 楼体鸟瞰图 日照测算图 …… 交通组织图 消防通道图 单元入口图 地下车库图 …… 户型配比表 总规指标表 交通组织 户型配比 总规布局 * 概念规划图：对地块进行初步划分，确定各类型产品的大致布局，用不同色块进行区分。 案例：黄土岗项目 基于地块价值分析、规划指标、项目定位等 西侧 绿化隔离带 东侧 绿化 隔离带 东侧居住地块 西侧居住地块 N 中高端 商品住宅区 中端 商品住宅区 公租房 限价房 景观公园 总体规划建议| 总规布局 由西向东排布：政策房-中端商品房-中高端商品房 * 总体规划建议| 总规布局 总规图：各物业类型的楼座排布、朝向、建筑形式、标准层面积、单元数等详细指标。 案例：黄土岗项目 * 总体规划建议| 总规布局 楼体鸟瞰图：三维视角的图片，加深直观印象。 案例：黄土岗项目 西南角视角 东南角视角 社区内部视角 * 总体规划建议| 总规布局 日照测算图：日照测算软件生成的图片，表示总规布局符合相关建筑规范。 案例：黄土岗项目 * 总体规划建议| 交通组织 概念规划图 总规图 楼体鸟瞰图 日照测算图 …… 交通组织图 消防通道图 单元入口图 车位图表 …… 户型配比表 总规指标表 交通组织 户型配比 总规布局 * 总体规