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资产评估学 第一篇 资产评估的基本理论与基本方法 第三章 资产评估的基本方法 第一节 市场比较法(P42) 一、市场比较法的定义 （一）定义 利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 （二）市场法的理论依据 根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方法判断资产价值的评估技术规程。 市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之一。 二、运用的前提条件 应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件： 1.要有一个活跃的公开市场。 2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动，相关指标和技术参数能够搜集到。 资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个方面：　　⑴参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同； 　　⑵参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；　　⑶参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。 三、市场比较法的基本程序及有关指标 ㈠通过市场法进行评估大体要经历以下程序： 1.寻找参照物 关键注意：参照物与被估资产要有可比性（相同的或类似的）。 同时注意：参照物应该选择3个以上；参照物成交价是正常交易结果。 2.在评估对象与参照物之间选择比较因素 选择对资产价值形成影响较大因素作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行比较，如时间、区域、功能、市场条件、成新率等。 3.指标对比、量化差异。 4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异。 5.综合分析确定评估结果。 一般情况下，运用市场法评估的初步结果在3个以上，一般惯例，正式的结果只能够有一个，如何确定哪个结果最合理呢。 ⑴评估人员对若干初评结果进行综合分析，以初评结果中最合理的评估值作为最终的评估值。 ⑵如果参照物与评估对象的可比性都很好，评估过程没有明显的疏漏和疏忽。可以采用算术平均法或者加权平均法等方法将初步评估结果转换成最终评估结果。 三、市场比较法的具体操作方法 市场法中的具体方法可以分为两大类：直接比较法和间接比较法 ㈠直接比较法 基本原理： 利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或者若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法。 适用条件： 对可比性要求比较高，参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度，或者二者的差异主要体现在某一或多个明显的因素上。 可以分为单一因素比较法和类比调整法 （一）单一因素比较法 指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本因素直接与评估对象的同一基本因素进行比较，从而判断评估对象价值。 基本计算公式为： 公式 ： 即，评估对象价值＝参照物成交价格×修正系数 原理 ：本思路事实上认可，参照物和评估对象的价值之间受某一特征（或者因素）的影响，而且成正比关系。 （一）单一因素比较法 1、现行市价法 参照物与评估对象完全一致 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。 2、功能价值法 以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。 公式： 资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法 公式： [例3－1]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于8.18万元. 资产评估价值＝10×（90÷120）^0.7＝8.18（万元） [例3－2]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于8.18万元. [答疑编号2494020203] 正确答案』资产评估价值＝10×（90÷120）^0.7＝8.18（万元） 直接比较法的一些基本方法——单个因素的调整 3、价格指数法（物价指数法） （1）定义 价格指数法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。 公式：资产评估价值=参照物成交价格*（1+物价变动指数） =参照物成交价格*物价指数 （2）物价（价格）指数的各种表述方法 Ⅰ、定基物价指数： 是以固定