集体经营性建设用地流转讲解.pptVIP

农村集体经营性建设用地收益分配 的博弈 收益动起来 中共十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出:“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。 概念 1.《土地管理法》规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。” 2.集体土地：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。农民集体所有的土地的类型：宅基地和自留地、自留山、耕地、林地、荒地等 3.经营性建设用地：是指以纯粹盈利为目的，进行相关建设的土地。2007年国土资源部39号令《招标拍卖挂牌出让建设用地使用权规定》：将工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅并列，俗称“五类经营性用地”。 什么是农村集体经营性建设用地？ 指具有生产经营性质的农村建设用地，包括农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地，如过去的乡镇企业用地。 我国将集体建设用地分为乡镇企业用地、村民住宅用地和乡（镇）村公共设施和公益事业用地。 农村集体经营性建设用地入市流转的影像 （1）“同等入市、同权同价”，将打破长期以来土地被地方政府垄断的格局，也将打破长期以来，土地市场由政府与开发商分肥的利益格局。 （2）弱化了地方政府取得收益的权利，村集体和农民取得流转增值收益的权利得到有效保障。 集体经营性建设用地流转增值收益分配博弈分析 有利益 有矛盾 有争斗 三大利益主体：地方政府 村集体 个体家庭 地方政府与村集体的博弈 1.地方政府的选择： （1）一种是不参与流转增值收益分配，此时博弈结束 （2）参与流转增值收益分配，通过各种途径争取自己的收益；保持沉默 2.村集体的选择：维权，；对政府的参与保持沉默。 博弈的均衡路径 村集体与农户个人的博弈 1.村集体战略选择： （1）不侵犯农户的利益，只拿走自己应得的那部分，此时博弈结束 （2）侵犯农户的利益，利用自己的职权多获得利益 2.农户的战略选择： （1）是争取自己的收益； （2）另一种是保持沉默 博弈的均衡路径 村集体首先选择侵犯，而后个体农户选择保持沉默 地方政府的战略选择分析 流转之前的现状： 1.地方政府以实现自身利益最大化为目标，并且政府也希望提高财政收入更好发展地方经济。 征地制度尚不完善的情况下，地方政府通过较低的成本征得集体土地转为国有，再通过招、拍、挂的形式将土地以高额的价格出让，获得大量的土地增值收益，村集体和农民只获得小部分补偿，土地流转增值收益分配不均衡，农民的利益受到严重侵犯。 2.村集体不顾法律法规约束私下流转土地的情况时有发生，如此，不仅自身权益无法得到保障，还不利于地区经济的发展和土地利用规划。 流转之后的现状： 弱化了地方政府取得收益的权利，村集体和农民取得流转增值收益的权利得到有效保障。 村集体的战略选择分析 1.在实践中，国家允许，村集体可获得的经济收益明显高于从前，所以面对地方政府参与分配，是可以接受的。 2.村集体与农户博弈的过程当中，为了追求自身利益最大化，希望可以多分得收益份额，一方面村集体需要发展经济和提高收入；另一方面面对农户对自身权益受到侵害还态度冷漠，不参与维权，那么村集体更有理由多占有收益份额。 农民的战略选择分析 农民的权益普遍存在着流失现象的原因 （1）产权不明。模糊的产权归属，村集体掌握着土地的经营管理权、收益分配权；农民个体可参与度极低，权益受到很大的威胁。 （2）政府保护监督机制不健全。在农村集体经营性建设用地流转过程中，政府没有出台保护个体农户权益的相关政策制度，所以在流转增值收益分配过程中，仅凭农户个人很难为自己争取到切实合理的收益份额。 （3）个体农民的自身素质问题。由于个体农民普遍文化素质不高，法律知识了解有限，法律意识淡薄，所以面对自身的权益受到侵害时，多数人倾向不参与维权甚至态度冷漠。 博弈结果建议 （1）政府直接参与，但是政府的参与份额不宜过高。 （2）政府间接参与，通过税收的形式其中，起到调节各利益主体相关利益的作用。 （3）政府还要尽快出台相关法律制度，比如明确产权归属建立监督保护机制，明确收益分配标准等，合理保障农民的财产权益。