cpv第二章.docVIP

第二章 资产评估的基本方法 §1 市场法 定义 ——利用市场上相同或类似资产成交价格信息估测资产价值的方法 一、涵义 思路 —— 直接比较和类比调整 应用 —— 是最直接、最有说服力的方法 有活跃的公开市场 —— 排除了个别交易的偶然性 二、基本前提 功能可比——包括用途、性能相同或类似 有可比的资产及其交易 市场条件可比——供求关系、竞争状况、交易条件等 成交时间 ——近期、影响可调整 选择参照物 ——三个以上→ 避免特殊、偶然因素影响 选择比较因素 —应选对评估值影响大的——①如房地产—指地理位置 基本程序 —②如机器设备—指技术水平 对比指标、量化差异 —— 将差异数量化、货币化 在参照物成交价的基础上调整差异 → 初步评估结果 综合分析确定评估值 —— 可将多个参照物调整值平均 三、基本程序 +有关指标 资产的功能——功能好则价值高 外观、结构等实体特征 +工艺水平等质量 可比因素 市场条件——供求关系等市场变化 交易条件——交易批量、交易动机、交易时间 其他——具体因素如设备制造厂家、房地产的地理位置等 ㈠ 直接比较法 —对单因素调整 +可比性要求高（与参照物相同或基本相同）+应用少 四、具体评估方法 评估值=参照物成交价 ×（评估对象某特征/参照物某特征） ㈡ 类比调整法 —— 对多因素调整 +难度大+应用广 ㈠ 直接比较法 ——包括①现行市价法②市价折扣法③功能类比法④价格指数法⑤成新率价格法等 ① 现行市价法 ——在评估对象具有现行市价或与评估对象基本相同的参照物有现行市价时采用此法 ——评估值=评估对象或参照物在评估基准日的现行市价 ② 市价折扣法 ——评估值=参照物成交价×（1－价格折扣率） 见教材P37 例2--1 ——只适用于评估对象与参照物间仅存在交易条件差异时采用 ——如快速变现 亦称为功能价值类比法或类比估价法 ③ 功能类比法 在资产价值与功能呈线性关系时 ——评估值=参照物成交价×（评估对象生产能力/参照物生产能力）见P38 例2--2 在资产价值与功能呈指数关系时 ——评估值=参照物成交价×（评估对象生产能力/参照物生产能力）X 见例2--3 （ X——称为规模经济效益指数） ④ 价格指数法 ——评估值=参照物成交价×（1+物价变动指数）=参照物成交价×价格指数 见P39例 2--4 ——仅适用于评估对象和参照物只存在时间因素差异，且时间差异不能过长 ——此方法稍做调整可作为市场售价类比法中估测时间差异系数或时间差异值的方法 ⑤ 成新率价格调整法 ——考虑并仅考虑评估对象和参照物的新旧程度差异