3-3-房产测量-面积计算与分摊.pptVIP

7.3 阳台、露台 7.3 阳台、露台 讨论： 《房产测量规范》中规定：封闭阳台按其外围水平投影面积计算全部的建筑面积，不封闭阳台按其外围水平投影面积的一半计算建筑面积。 对封闭阳台是以设计文件或其他批准文件为准，还是以现状封闭为准，《房产测量规范》中并没有明确地指出。 在《房产测绘制度》改革实务研讨会上，有专业人士认为：阳台封不封闭均按图纸上定论或另有批文，图纸上未封闭的阳台，实际测量时若是封闭也按图纸上末封闭算。 另有《新晚报》2001年12月27日“建筑面积如何测算”中报道：封闭式阳台，按其水平投影面积的50%计算建筑面积。 7.4 内、外走廊 门廊 通廊 檐廊 挑廊 7.4 内、外走廊 一般规定 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算； 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算； 相关规定 阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。 临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。 与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。 7.5 内、外楼梯间 一般规定 楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。 室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。 楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。 7.6 凸窗 计算建筑面积的凸窗的一般规定 进 深 0.6米； 高 度 2.2米； 窗台高度 0.4米； 上述三个条件必须同时满足，才计算建筑面积。 特殊形状的凸窗 进深：室外墙面至凸窗的外边沿的水平距离（按最突出部位计）； 高度：窗台台面至凸窗顶板板面的垂直距离； 窗台高度：房屋室内地面至窗台台面的垂直距离（室内地面应除去装修贴面厚度25mm） 7.7 玻璃幕墙 一般规定 同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。 补充规定 突出建筑物主体结构或外墙的玻璃幕墙、金属板幕墙或组合幕墙，均按幕墙的外围水平投影面积计算。 为方便起见，框架突出主体结构或外墙一律按150毫米计算。 7.7 玻璃幕墙 7.8 落地窗 计算全部建筑面积（高度应不小于2.20米） 落地凸窗，应按落地窗计算。 六、房产面积的分摊（P74） 一、可以分摊的共有建筑面积 （1）共有的电梯井、管道井、垃圾道、观光井（梯）、提物井； （2）共有的楼梯间、电梯间； （3）为本幢服务的变电室、水泵房、设备间、值班警卫室； （4）为本幢服务的公共用房、管理用房； （5）共有的门厅、大厅、过道、门廊、门斗； （6）共有的电梯机房、水箱间、避险间； （7）共有的室外楼梯； （8）共有的地下室、半地下室； （9）公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。 六、房产面积的分摊 二、不应分摊的建筑面积 （1）作为人防工程的建筑面积； （2）独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚； （3）为多幢服务的警卫室、设备用房、管理用房； （4）用作公共休憩用的亭、走廊、塔、绿化等建筑物； （5）用作公共事业的市政建设的建筑物。 三、共有面积的处理原则 （1）产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行； （2）无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。 四、共有面积的所有权与使用权 房屋共有建筑面积的所有权属参与共有建筑面积分摊的各产权人。 六、房产面积的分摊 五、共有建筑面积的分类与确认 根据共有建筑面积的使用功能，共有建筑面积主要的可分成三类： （1）全幢共有共用的建筑面积：指为整幢服务的共有共用的建筑面积，此类共有建筑面积由全幢进行分摊。 （2）功能区共有共用的建筑面积：指专为某一功能区服务的共有共用的建筑面积，例如某幢楼内，专为某一商业区，或办公区服务的警卫值班室、卫生间、管理用房等。 这一类专为某一功能区服务的共有建筑面积，应由该功能区内分摊。 （3）层共有建筑面积：由于功能设计不同，共有建筑面积有时也不