上岗培训教材项目(办公楼项目工程管理部)分析报告.docVIP

上 岗 培 训 教 材 公司/中心：办公楼项目 部门：工程管理部 目 录 第一部分 部门公共内容部分 3 一、 房屋维护与管理 3 二、 房屋附属设备维护与管理 4 三、 部门组织架构 6 四、 工作礼仪规范 6 第二部分 岗位应知应会内容 9 岗位： 工程经理 9 岗位：电气主管 10 岗位：暖通主管 11 岗位：装修专员 12 岗位： 电工领班 13 岗位： 电工 14 岗位： 装修专员 16 岗位： 空调、给排水领班 17 岗位： 空调工、给排水、维修工 18 岗位： 档案资料管理员 21 部门公共内容部分 房屋维护与管理 学习目标：房屋维护是物业管理的基础性工作，掌握房屋维护与管理的主要内容和要领。 学习内容： 房屋维护是物业管理的基础性工作，认真贯彻“以防为主”的方针是保持房屋完好的保证。 一、房屋日常养护的主要内容： 1、地基基础的养护　　　　　　　　 2、楼地面工程的养护； 3、墙台面及吊顶工程的养护；　　　　 4、门窗工程的养护； 5、屋面工程维修养护；　　　　　　　　6、通风道的养护管理； 7、垃圾道的养护管理。 二、房屋日常养护的类型： 1．零星养护---指结合实际情况确定或因突然损坏引起的小修。其特点是修理范围广，项目零星分散，要求及时，具有经常性的服务性质。 2．计划养护---订立大、中、小修3级修缮制度，以保证房屋的正常使用，延长其使用寿命。 3．日常养护的原则： ① “经济、合理、安全、实用”的原则； ② “区别对待”的原则； ③ “服务”的原则；这是房屋维修管理的基本原则。 ④ 有偿服务的原则。 4．房屋维修日常服务的一般程序：项目收集；任务落实。 三、房屋维修日常服务的考核指标：1、定额指标（100%达到人工定额）；2、经费指标； 3、服务指标（月走访查房率50%、养护计划率80%、养护及时率）4、安全指标。 四、导致房屋损坏的原因： 1、自然损坏（气候因素、生物因素、地理因素、灾害因素）； 2、人为损坏（使用不当、设计和施工质量的低劣、预防保养不善）。 五、房屋安全与质量管理： 1、房屋质量等级鉴定：按《房屋完损等级评定标准》为依据。 2、房屋安全检查。是房屋安全与质量管理的一个重要环节。 3、危险房屋的管理（制定危险房鉴定标准、建立健全危房鉴定机构、危房处理措施）； 4、房屋完损等级评定方法：钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级评定方法有四种；其他结构房屋完损等级评定方法。 5、房屋完损等级的分类及标准： ① 完好房　　② 基本完好房　　③ 一般损坏房　　④ 严重损坏房　　⑤ 危险房。 六、房屋维修工种分类： 1．小修工程：综合平均费用为所管房屋现时总造价的1%以下，并以保持原先房屋完损等级为目的的日常养护工程为小修工程。特点是量多面广、零星分散，突发性强，时间要求紧迫，项目技术简单，用工量较少，修复费用较小。 2．中修工程：局部维修，一次费用在该建筑同类结构新建造价的20%以下，并保持原房的规模与结构的维修工程。特点是工地较集中，项目较集中，工程量大，工程计划性、周期性强。要求经过中修后的房屋70%以上必须符合基本完好房或完好房标准。 3．大修工程：不需全拆，一次贯用在该建筑同类结构新建造价25%以上的维修工程。特点是工程地点集中，项目齐全，工程量大，一次费用较大，且整体性强。符合基本完好房或完好房标准。 4．综合维修工程：有计划成片维修。规模较大，项目齐全、工期长、费用大。 5．翻修工程：全部拆除、另行设计、重新建造或利用少数主体构件进行更改造的工程。特点是规模大，工期长。要求必须达到完好房的标准 七、房屋维修技术管理：制定方案；工程质量的管理；技术档案资料的管理；建立技术责任制。 房屋附属设备维护与管理 学习目标：掌握房屋附属设备日常性保养与管理的内容。 学习内容： 一、房屋附属设备管理的基本内容： 1、使用管理；　　　　　　　2、维修养护管理； 3、安全管理；　　　　　　　4、技术档案管理。 二、房屋附属设备日常性保养的内容： 卫、水、消、暖、电、电梯。 三级保养制（日常维护保养、一级保养、二级保养） 三、房屋附属设备的构成与分类：给水设备、排水设备、热水供应设备、消防设备、卫生与厨房设备、供暖冷及通风设备、燃气设备、电气工程设备。 四、房屋附属设备维修的类型： 维修工程---局部维修。修复、更换少部分易损零件。 中修工程---更换率一般在10-30%。 大修工程---更换率一般超过30%。 设备更新和技术改造。 坚持日常保养与按计划维修并重。做到“三好”、“四会”、“五定”。 五、给水系统的管理 1、定期进行水质化验防止二次污染，经常性维护和定期检查相结合，采用节水型配件，消防水泵定期试泵。 2、给水系统的养护：给水管道的检查；保温防冻工作；