商业地产调查分析报告.ppt

商业地产市场调查的意义 对房地产行家而言，市场调查只是对其“感觉” 的论证。这既是中国房地产的尴尬之处，又是市场调查长久以来受非议的地方。但是勿庸置疑的是，专业市场调查能力是发展商项目致胜的重要保障。 市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作，“没有调查就没有发言权”，此言乃真理。 商业地产策划所需要的商业、商圈、商用物业调查，与住宅、写字楼物业市调或纯商业经营相比，调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入，相应难度会更大一些，因此有必要就此问题作专题探讨，与大家交流共享，并就教于大方之家。 商业地产市场调查的分类 商业地产市调分类 : 商业地产策划和前期市场调查，按不同目标、任务、规模、方式， 可分为以下几类：  按工作任务分：基础普查、专题研究调查、项目定位调查  按工作规模分：全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查  按操作方法分：实地考察调查、问卷调查、访谈调查  按考察形式分：系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察 商业地产市场调查的步骤1 商业地产市场调查的步骤2 商业地产市场调查的步骤3 商业地产市场调查的步骤4 商业地产市场调查的步骤5 商业地产市场调查的步骤6 商业地产市场调查的步骤7 商业地产市场调查的步骤8 商业地产市场调查的4种方法 附:具体商业业种分析图例  楼层分布 -F1 家具城、地下车库 F1 日用百货、儿童服装、食品、花卉、五金、茶艺 F2 服饰、鞋、箱包、床上用品、窗帘布料、饰品 F3 古玩字画、珠宝玉器、根雕奇石 F4 仓库、商场管理处 2层 建筑面积：6832平方米 过道面积：1716平方米 楼梯面积：825平方米 使用面积：4291平方米 使 用 率：62.8 % 3层 建筑面积：6656平方米 过道面积：1096平方米 楼梯面积：825平方米 使用面积：4735平方米 使 用 率：71.1 % * 商业地产市场调研 实战宝典 商业地产市场调查的准备 明确任务--明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求 团队分工--明确团队（工作小姐）人员组成、任务分工及协作关系 工作计划--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm） 资料预热--有关调查城市区位（商圈、项目的书刊、报纸、网站等公开信息 与内部资料 配齐工具--准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像机 考察线路--前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口 等的预计、判断及分工协作安排 时间安排--市调时段的安排（平日、周末、节假日、白天、夜晚），考察时间 长短的估算，考察项目、地段的时序安排 商业地产市场调查的层次 针对于商业地产发展（定位）策划，商业地产市场调查一般分为三个层次进行： 第一层次的市调是“基础普查”（全地段重点考察、即商圈的界定） 第二层次的市调是“专项调查”（分商业业态、业种、物业类别） 第三层次的市调是“定点考察”（类似项目、竞争项目、新兴与特色项目） 第一层次一般会覆盖二、三层次，因此主要以第一层次的把握为例。 商业地产市场调查的前提 商业地产的市场调查有两个前提： 一是实地考察前应对区位的功能有所判别： 商务区----商业居住混合区----商业功能区 后者再分市、区、社区、邻里四级商业区 实考主要是印证和具体细节了解； 二是事先掌握区位、板块、商圈内的面、线、点关系： 面是板块、商圈（区位比面要大些） 线是地段、路街沿线 点是重要、大型商家和节点。  政治法律环境调查 ????国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等。 　　 　　　　　 ????有关房地产开发经营的法律规定。如《房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》。 ????有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。 　　 经济环境调查 国家、地区或城市的经济特性,包括经济发展规模、趋势