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彭水综合商品市场项目可行性财务评价 一、评价原则、依据及参数 （一）原则 1、遵循费用与效益计算范围一致性原则； 2、遵循费用与效益识别的有无对比原则； 3、以动态、定量分析为主，静态、定性分析为辅； 4、在计算期内不考虑通货膨胀因素。 （二）依据 1、国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； 2、国家现行的财税政策、会计制度与相关法规； 3、建设方案； 4、业主提供的基础资料。 （三）评价参数 根据项目实施计划建设期确定为个月，生产运营期确定为13年，则项目计算期为年。 项目融资前税前财务期望收益率为%，项目资本金财务期望收益率设定%，投资回收期为年。 二、运营收入、运营税金及附加估算 （一）运营收入估算 项目建成后，其运营收入主要为租金物管费。交易用房租金面积㎡元/㎡/月，月租金㎡×元/㎡/月=万面积㎡，元/㎡/月，月租金㎡×元/㎡/月=万面积，元/㎡/月，月租金×100元/㎡/月×=120万物管费物管费为元/㎡/月，物管费为元/㎡/月，物管费月收入为：㎡×元/㎡/月㎡×元/㎡/月=万/月 项目 合计 1 2 3 4 1 销售进度（%） 30% 50% 20% 2 商用门面销售收入 31500 9450 15750 6300 3 高层住宅楼销售收入 56000 16800 28000 11200 4 停车场销售收入 396 119 198 79 5 销售总收入 87896 26369 43948 17579 根据市场需求和项目实际情况，拟定该项目年商铺入驻率为0%，年商铺入驻率为0%，年商铺入驻率为0%，年为全入驻。年收入为万元万元。 （二）营业税金及附加估算 城市维护建设教育费附加营业税税率为5%，城市维护建设教育费附加。 经计算，满负荷运营年份项目的营业税为万元，城市维护建设费为万元，教育费附加为万元。 三、成本费用估算 （一）经营成本估算 燃料及动力费 项目的燃料及动力为水、电，其消耗量根据近期类似项目统计数据和企业运营统计数据综合估算。 、职工工资及职工福利费 项目劳动定员为人，职工平均工资和福利费按万元/人·年估算。 、修理费以固定资产原值为基数按一定比例提取。 、其他费用包括招商宣传费用、经营管理费等费用，其根据类似企业经营统计数据估算参照同类企业运营统计数据估算。 通过上述计算，满负荷生产年份项目的经营成本为万元，经营成本估算见表。 表经营成本估算表 序号 费用名称 年成本 （万元） 估算说明 978 2 工资及福利费 220 3 修理费 62 4 其他费用 870 经营成本 2130 （二）折旧费、摊销费 折旧费按直线折旧法以工程分类计算。建筑工程折旧年限为40年，设备折旧年限为年，固定资产残值率按5％计算。无形资产其资产按10年摊销。估算得项目年折旧费为万元，年摊销费为万元。 （三）财务费用 财务费用为建设投资借款余额应在生产期支付的利息、流动资金借款利息与短期借款利息之和。 （四）成本费用 通过上述估算，正常运营年份项目的总成本费用为万元。 四、盈利能力分析 （一）项目财务现金流量表分析 根据项目财务现金流量表计算的财务指标如下： 项目投资财务内部收益率：%（所得税前） 项目投资财务内部收益率：%（所得税后） 项目投资财务净现值：（所得税前）万元（ic＝%） 项目投资财务净现值：（所得税后）万元（ic＝%） 项目投资回收期（所得税前）：年 项目投资回收期（所得税后）：年 分析上述财务指标，项目投资财务内部收益率：%（所得税前），项目投资财务内部收益率：%（所得税后），均高于行业基准收益率；项目投资财务净现值所得税前和所得税后均大于零。因此，本项目的财务盈利能力可满足要求。 （二）项目资本金现金流量表分析 根据项目资本金现金流量表，项目的资本金财务内部收益率为%。因此，从项目资本金投入可获得的收益水平看，满足投资者的要求，项目在财务上可以被接受。 （三）利润与利润分配表分析 项目正常生产年份运营收入为万元营业税金及附加为万元，总成本费用为万元，利润总额为万元。 所得税税率为5%，年缴纳所得税为万元，净利润为万元。法定盈余公积金按税后利润的10%提取，法定盈余公积金为万元。 根据利润与利润分配计算的盈利指标总投资收益率资本金净利润率均满足投资者的要求。 五、偿债能力分析 该项目在年偿还本金，支付当年所产生利息，年偿还本金万元，并支付当年所产生的建设期利息，年偿还本金万元，并支付当年所产生的建设期利息年偿还本金万元，并支付当年所产生的建设期利息，年偿还本金万元，并支付当年所产生的建设期利息，各年利息备付率与偿债备付率见借款还本付息计划。借款偿还期内各年利息备付率均大于并随借款本金的偿还而逐年上升，借款偿还期末利息备